Cumpărarea unei locuințe produce consecințe fiscale care încep cu mult înainte de semnarea actului notarial definitiv și care pot continua chiar și mulți ani după achiziție.

Încă din momentul ofertei de cumpărare și al antecontractului pot fi datorate anumite taxe. La semnarea actului definitiv trebuie apoi făcută distincția între cumpărarea de la o persoană fizică, cumpărarea de la o societate și cumpărarea de la o societate de construcții.

De asemenea, trebuie verificat dacă sunt îndeplinite condițiile pentru aplicarea facilităților fiscale cunoscute în Italia sub denumirea de „agevolazioni prima casa”, adică facilitățile fiscale pentru achiziția primei locuințe în sens fiscal.

După cumpărare pot interveni IMU, eventualele deduceri fiscale aferente creditului ipotecar și alte consecințe legate de dreptul de proprietate.

În sfârșit, la vânzarea ulterioară a locuinței trebuie analizate separat două aspecte:

1. dacă vânzarea determină pierderea facilităților fiscale „prima casa”;
2. dacă vânzarea generează o plusvaloare imobiliară impozabilă.

Un alt aspect foarte important privește persoanele căsătorite: trebuie stabilit ce se întâmplă dacă imobilul a fost cumpărat de unul dintre soți înainte de căsătorie sau, dimpotrivă, este cumpărat după căsătorie, în timpul regimului italian al comunității legale de bunuri.

Vom analiza, așadar, consecințele fiscale urmând cronologic întreaga operațiune imobiliară: de la ofertă până la eventuala revânzare.

1. Oferta de cumpărare: când încep consecințele fiscale

Oferta de cumpărare a unui imobil este semnată, de regulă, prin intermediul unei agenții imobiliare.

Din punct de vedere fiscal trebuie făcută distincția între oferta care nu a fost încă acceptată și contractul care se formează în momentul în care proprietarul acceptă oferta.

Atunci când oferta conține toate elementele esențiale ale tranzacției și este acceptată de vânzător, aceasta poate îndeplini, în esență, funcția unui contract preliminar de vânzare-cumpărare.

Din acel moment poate lua naștere obligația de înregistrare fiscală.

Contractul preliminar trebuie înregistrat, în principiu, în termen de 30 de zile.

Înregistrarea presupune în primul rând:

• taxă fixă de înregistrare de 200 euro;
• taxă de timbru, potrivit modalităților prevăzute de lege;
• eventuală taxă proporțională asupra sumelor prevăzute cu titlu de arvună sau avans.

Începând cu 1 ianuarie 2025, regimul a fost simplificat prin Decretul legislativ italian nr. 139 din 18 septembrie 2024: atât pentru sumele prevăzute cu titlu de caparra confirmatoria, cât și pentru avansurile din preț care nu sunt supuse TVA, taxa de înregistrare este, în principiu, de 0,5%, în limita taxei mai mici aplicabile contractului definitiv.

Este o modificare importantă față de regimul anterior, în care avansurile nesupuse TVA erau taxate cu 3%.

2. Arvuna confirmatorie și avansul: din punct de vedere fiscal nu sunt întotdeauna același lucru

Din punct de vedere civil, caparra confirmatoria și avansul sunt instituții diferite.

„Caparra confirmatoria” poate fi aproximată în limba română prin noțiunea de arvună confirmatorie, însă trebuie avut în vedere că efectele sale sunt cele prevăzute în mod specific de art. 1385 din Codul civil italian.

Din punct de vedere al taxei de înregistrare, începând din 2025, regimul celor două tipuri de sume prevăzute în antecontract a fost în mare parte uniformizat la cota de 0,5%, atunci când respectivele sume nu sunt supuse TVA.

Exemplu:

Prețul imobilului: 250.000 euro.

Arvună confirmatorie prevăzută în antecontract: 20.000 euro.

Taxa proporțională va fi, în principiu:

20.000 euro × 0,5% = 100 euro.

Această taxă va putea fi ulterior imputată asupra taxei principale datorate la contractul definitiv.

În schimb, taxa fixă de 200 euro plătită pentru înregistrarea antecontractului constituie, în principiu, un cost fiscal autonom și nu se deduce din taxa datorată la actul definitiv.

Situația este diferită atunci când vânzătorul este o societate, iar operațiunea este supusă TVA.

Avansul din preț reprezintă o anticipare a prețului și poate atrage aplicarea TVA.

În schimb, caparra confirmatoria, având în primul rând funcția de garanție a executării contractului și neconstituind imediat o parte din preț, urmează un regim fiscal diferit atât timp cât își păstrează în mod efectiv această natură.

Din acest motiv este recomandabil ca în contract să fie precizat clar dacă o anumită sumă este plătită cu titlu de avans sau de caparra confirmatoria.

3. Actul notarial definitiv: prima distincție fiscală majoră este între operațiunea supusă taxei de înregistrare și operațiunea supusă TVA

La momentul cumpărării definitive trebuie stabilit în primul rând cine este vânzătorul.

Principalele situații sunt:

1. vânzarea realizată de o persoană fizică;
2. vânzarea realizată de o societate, cu operațiune scutită de TVA;
3. vânzarea realizată de o societate de construcții sau de renovări, cu operațiune supusă TVA.

Simplul fapt că vânzătorul este o societate nu înseamnă că vânzarea trebuie neapărat să fie supusă TVA.

Această distincție poate schimba în mod semnificativ costul total al cumpărării.

4. Cumpărarea de la o persoană fizică

Atunci când se cumpără o locuință de la o persoană fizică, în lipsa facilităților „prima casa”, se aplică în mod obișnuit:

• taxa de înregistrare: 9%;
• taxa ipotecară: 50 euro;
• taxa cadastrală: 50 euro.

Dacă sunt însă îndeplinite condițiile pentru facilitățile „prima casa”:

• taxa de înregistrare: 2%;
• taxa ipotecară: 50 euro;
• taxa cadastrală: 50 euro.

Pentru actele supuse taxei proporționale de înregistrare se aplică, în principiu, un minim de 1.000 euro.

Un avantaj fiscal foarte important este reprezentat de sistemul denumit în Italia „prezzo-valore”.

Atunci când sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege, persoana fizică ce cumpără un imobil cu destinație de locuință poate solicita ca taxa de înregistrare să fie calculată asupra valorii cadastrale, și nu asupra prețului efectiv plătit.

Acest mecanism poate genera o economie fiscală semnificativă.

Exemplu:

• prețul real al imobilului: 250.000 euro;
• valoarea cadastrală relevantă fiscal: 120.000 euro.

Cu facilitățile „prima casa”, taxa de înregistrare se calculează, în principiu, asupra valorii de 120.000 euro:

2% = 2.400 euro.

Fără facilități:

9% = 10.800 euro.

Diferența este evidentă.

5. Cumpărarea de la o societate care nu este societatea constructoare

Este destul de frecvent ca un apartament să fie proprietatea unei societăți care nu l-a construit.

Vânzarea unei locuințe de către o societate nu este automat supusă TVA.

Art. 10, nr. 8-bis, din D.P.R. italian nr. 633/1972 stabilește, ca regulă generală, scutirea de TVA pentru vânzările anumitor clădiri cu destinație de locuință, sub rezerva excepțiilor prevăzute de lege.

Dacă operațiunea este scutită de TVA, regimul fiscal pentru cumpărător este, în esență, similar celui aplicabil cumpărării de la o persoană fizică:

• taxa de înregistrare 9% sau 2% cu facilitățile „prima casa”;
• taxa ipotecară 50 euro;
• taxa cadastrală 50 euro.

Prin urmare, echivalența:

vânzător societate = TVA

este greșită.

6. Cumpărarea de la societatea constructoare sau de renovări

Situația este diferită atunci când vânzătorul este societatea care a construit imobilul sau care a realizat anumite lucrări de renovare relevante fiscal.

Vânzarea efectuată de societatea constructoare sau renovatoare în termen de cinci ani de la finalizarea lucrărilor este, de regulă, supusă TVA.

După cinci ani, operațiunea este, în principiu, scutită de TVA, cu posibilitatea, în cazurile prevăzute de lege, ca vânzătorul să opteze pentru aplicarea TVA.

Atunci când vânzarea este supusă TVA, pentru o locuință obișnuită se aplică în principiu:

• TVA fără facilități „prima casa”: 10%;
• TVA cu facilități „prima casa”: 4%;
• pentru anumite imobile din categoriile cadastrale de prestigiu prevăzute de lege, TVA poate ajunge la 22%.

La vânzările supuse TVA se adaugă în mod obișnuit:

• taxa de înregistrare: 200 euro;
• taxa ipotecară: 200 euro;
• taxa cadastrală: 200 euro.

În acest caz TVA se calculează asupra prețului efectiv de vânzare, și nu asupra valorii cadastrale.

Exemplu:

apartament nou: 300.000 euro.

Cu facilitățile „prima casa”:

TVA 4% = 12.000 euro.

Fără facilități:

TVA 10% = 30.000 euro.

Diferența fiscală este, așadar, de 18.000 euro, înainte de celelalte taxe.

7. Facilitățile „prima casa”: care sunt condițiile

Regimul fiscal „prima casa” este reglementat în principal de Nota II-bis la art. 1 din Tariful, Partea I, anexat la D.P.R. italian nr. 131/1986.

Expresia „prima casa” nu înseamnă neapărat că respectiva locuință este prima proprietate cumpărată vreodată de persoana respectivă.

Trebuie îndeplinite anumite condiții precise.

În primul rând, locuința nu trebuie să facă parte din următoarele categorii cadastrale:

• A/1;
• A/8;
• A/9.

În plus, cumpărătorul trebuie să îndeplinească, în esență, următoarele cerințe.

Reședința

Cumpărătorul trebuie să aibă reședința în localitatea în care se află imobilul sau să o transfere în respectiva localitate în termen de 18 luni de la cumpărare, sub rezerva excepțiilor prevăzute de lege.

Este important de subliniat că legea italiană solicită, de regulă, stabilirea reședinței în aceeași localitate – Comune, și nu neapărat în locuința cumpărată.

Altă locuință în aceeași localitate

Cumpărătorul nu trebuie să fie titular exclusiv sau în comunitate cu soțul/soția al dreptului de proprietate, uzufruct, uz sau abitație asupra unei alte locuințe situate în aceeași localitate.

O altă locuință cumpărată deja cu facilități „prima casa”

Cumpărătorul nu trebuie să fie titular, nici măcar pentru o cotă, al unei alte locuințe cumpărate anterior cu facilitățile „prima casa”, cu excepția situațiilor în care poate fi aplicată regula care permite deținerea temporară atât a vechii, cât și a noii locuințe.

Începând din 2025, vechea locuință cumpărată cu facilități poate fi vândută în termen de doi ani de la cumpărarea noii locuințe.

Legea italiană nr. 207 din 30 decembrie 2024 a dublat astfel termenul anterior de un an.

8. Atenție: locuința deținută în aceeași localitate fără facilități trebuie, în principiu, vândută înainte

Regula celor doi ani nu se aplică în mod general oricărei locuințe deținute anterior.

Să presupunem că Mario deține la Padova un apartament cumpărat cu mulți ani în urmă fără facilitățile „prima casa”.

Mario dorește să cumpere un al doilea apartament, tot la Padova.

În principiu, nu poate solicita facilitățile „prima casa” pentru noua locuință angajându-se pur și simplu să o vândă pe cea veche în următorii doi ani.

Posibilitatea vânzării ulterioare privește în esență vechea locuință care fusese cumpărată anterior cu facilitățile „prima casa”.

În schimb, o locuință cumpărată fără facilități și deținută în aceeași localitate reprezintă, în principiu, un impediment ce trebuie eliminat înainte de noua cumpărare.

Această diferență este frecvent ignorată.

9. Comunitatea legală de bunuri: de ce influențează fiscalitatea locuinței

Ajungem la una dintre problemele cele mai importante.

Potrivit art. 177 alin. 1 lit. a) din Codul civil italian, intră, de regulă, în comunitatea legală:

„achizițiile efectuate de cei doi soți împreună sau separat în timpul căsătoriei”.

În consecință, dacă soții sunt căsătoriți în regimul italian al comunității legale, un imobil cumpărat în timpul căsătoriei de unul dintre ei intră, de regulă, în patrimoniul comun.

Acest lucru poate avea loc chiar dacă la actul notarial intervine formal doar unul dintre soți.

Din punct de vedere fiscal, consecințele pot fi foarte importante.

10. Locuința cumpărată de unul dintre soți înainte de căsătorie

Să presupunem că Mario cumpără un apartament în anul 2020.

În anul 2024 se căsătorește cu Anna, iar soții sunt supuși regimului comunității legale de bunuri.

Apartamentul cumpărat de Mario în anul 2020 nu intră în comunitatea legală.

El rămâne bun personal al lui Mario în sensul art. 179 alin. 1 lit. a) Cod civil italian.

Anna nu devine proprietara unei cote de 50% doar pentru faptul că s-a căsătorit cu Mario.

Această regulă civilă produce consecințe fiscale importante.

Dacă Mario cumpărase locuința fără facilitățile „prima casa”

Dacă vechiul apartament se află în aceeași localitate în care soții doresc să cumpere noua casă, Mario ar putea să nu îndeplinească cerințele pentru aplicarea facilităților fiscale asupra cotei sale.

Anna, în schimb, nu este proprietara locuinței prematrimoniale a lui Mario.

Dacă ea îndeplinește toate celelalte condiții, poate în principiu beneficia de facilitate asupra cotei sale din noua cumpărare.

Dacă Mario cumpărase locuința cu facilitățile „prima casa”

Mario a beneficiat deja de această facilitate.

Pentru a beneficia din nou, va trebui să respecte regimul aplicabil noii cumpărări, inclusiv, atunci când este cazul, obligația de a vinde vechea locuință cumpărată cu facilități în termen de doi ani de la noul act.

Anna, în schimb, nu își pierde automat dreptul la facilități doar pentru faptul că Mario deține personal o locuință cumpărată înainte de căsătorie.

Dacă numai Anna îndeplinește condițiile fiscale, iar noul imobil intră în comunitatea legală, facilitatea poate fi recunoscută, în principiu, doar pentru 50% din achiziție, adică pentru partea aferentă soțului care îndeplinește cerințele.

11. Locuința cumpărată după căsătorie și trecută pe numele ambilor soți

Aceasta este situația cea mai simplă.

Mario și Anna sunt căsătoriți în regimul comunității legale și cumpără împreună imobilul.

Din punct de vedere civil, ambii devin titulari ai bunului în cadrul comunității legale.

Din punct de vedere fiscal, însă, condițiile pentru facilitățile „prima casa” trebuie verificate în raport cu situația fiecărui soț.

Ambii îndeplinesc condițiile

Întreaga achiziție poate beneficia de regimul fiscal favorabil.

Numai unul dintre soți îndeplinește condițiile

Facilitatea se aplică, în principiu, numai asupra 50% din achiziție.

Cealaltă jumătate este taxată potrivit regimului ordinar.

De exemplu, acest lucru se poate întâmpla dacă Mario deține deja o locuință cumpărată cu facilități și nu sunt îndeplinite condițiile pentru un nou beneficiu, în timp ce Anna îndeplinește toate cerințele.

12. Locuința cumpărată după căsătorie, dar trecută formal pe numele unui singur soț

Această situație necesită o atenție deosebită.

Mario și Anna sunt căsătoriți în regimul comunității legale.

La actul notarial intervine doar Mario, iar documentul îl indică pe Mario drept cumpărător.

Acest lucru nu înseamnă neapărat că Mario este proprietarul exclusiv.

În baza art. 177 Cod civil italian, imobilul cumpărat în timpul regimului comunității legale intră, de regulă, în patrimoniul comun și aparține ambilor soți.

În termeni practici:

faptul că actul este încheiat formal doar pe numele unui soț nu înseamnă automat că bunul este proprietatea personală a acestuia.

Această regulă produce consecințe și în materia facilităților „prima casa”.

Jurisprudența Curții de Casație italiene a precizat că faptul că dobândirea dreptului se produce civil și în favoarea soțului care nu a fost prezent la act nu înlătură obligația de a formula corect declarațiile fiscale impuse de lege.

Curtea de Casație italiană, prin hotărârea nr. 1988 din 4 februarie 2015, a arătat că:

„împrejurarea că dobândirea imobilului are loc ca efect al regimului comunității legale nu constituie […] o excepție”.

În cauza respectivă, facilitatea fiscală a fost revocată pentru jumătate din achiziție deoarece declarațiile necesare nu fuseseră formulate corect și în raport cu soțul care devenea proprietar ca efect al comunității legale.

Prin urmare, atunci când se cumpără un imobil în regim de comunitate legală, este recomandabil ca poziția fiscală a ambilor soți să fie analizată expres împreună cu notarul, chiar dacă la act intervine formal doar unul dintre ei.

13. Când un imobil cumpărat în timpul căsătoriei poate rămâne bun personal

Există și excepții.

Art. 179 Cod civil italian identifică anumite bunuri care rămân personale ale unuia dintre soți.

Printre acestea se află, de exemplu:

• bunurile primite prin moștenire;
• bunurile primite prin donație;
• anumite bunuri destinate exercitării profesiei;
• bunurile cumpărate cu prețul obținut din vânzarea unui bun personal sau prin schimbul unui bun personal, atunci când sunt respectate condițiile prevăzute de lege.

Dacă se dorește excluderea din comunitatea legală a unui imobil cumpărat în timpul căsătoriei, invocând una dintre situațiile prevăzute de art. 179 Cod civil italian, problema trebuie reglementată cu mare atenție în actul notarial.

În anumite situații este necesară și participarea celuilalt soț.

Jurisprudența italiană a precizat, de asemenea, că o simplă declarație generică nu este întotdeauna suficientă: trebuie să rezulte în mod concret condițiile care justifică natura personală a imobilului.

Din punct de vedere fiscal, dacă noul imobil este efectiv bun personal al lui Mario, taxele și facilitățile „prima casa” vor fi analizate în principal prin raportare la situația fiscală a lui Mario, și nu ca o achiziție în proporție de 50% pentru fiecare soț.

14. Tabel practic privind comunitatea legală de bunuri

15. Reședința și soții: termenul de 18 luni

Atunci când cumpărătorul nu are deja reședința în localitatea în care se află imobilul, trebuie, în principiu, să o transfere acolo în termen de 18 luni.

În cazul soților aflați în comunitate legală, jurisprudența italiană a acordat o anumită relevanță și reședinței efective a familiei.

Curtea de Casație, prin hotărârea nr. 13334/2016, a recunoscut, în cadrul achiziției în comunitate, importanța locuinței efective a familiei, sub rezerva dovedirii concrete a condițiilor.

Cu toate acestea, este prudent ca fiecare cumpărător să își verifice propria poziție și declarațiile incluse în actul notarial, fără a presupune automat că transferul reședinței realizat doar de celălalt soț este suficient în orice situație.

16. Ce se întâmplă dacă nu sunt respectate condițiile „prima casa”

Pierderea facilităților poate produce un cost foarte ridicat.

Principalele cauze de decădere sunt:

• declarații neadevărate formulate în act;
• netransferarea reședinței în termen de 18 luni, atunci când transferul era obligatoriu;
• nevânzarea în termen a vechii locuințe cumpărate cu facilități;
• vânzarea locuinței în primii cinci ani fără efectuarea cumpărării ulterioare prevăzute de lege.

În caz de decădere, Agenzia delle Entrate procedează la recuperarea:

1. diferenței dintre taxa ordinară și taxa redusă;
2. dobânzilor;
3. sancțiunii de 30% aplicate diferenței de taxă, potrivit regimului specific al facilităților „prima casa”.

În cazul unei cumpărări supuse taxei de înregistrare, acest lucru înseamnă, în esență, trecerea de la cota de 2% la cota de 9%.

În cazul unei cumpărări supuse TVA, se recuperează diferența dintre TVA redus și TVA ordinar aplicabil, împreună cu accesoriile prevăzute de lege.

17. Ce se poate face dacă, înainte de expirarea termenului, cumpărătorul constată că nu va putea respecta obligația

Există o posibilitate practică foarte importantă.

Dacă, de exemplu, cumpărătorul a declarat în act că își va transfera reședința în termen de 18 luni, dar înainte de expirarea termenului constată că nu va putea respecta obligația, se poate adresa Agenzia delle Entrate pentru recalcularea taxei.

În această situație va trebui să achite diferența de taxă și dobânzile, dar poate evita sancțiunea prevăzută pentru decădere, tocmai pentru că încălcarea definitivă a obligației nu s-a produs încă.

Prin urmare, este recomandabil să se intervină înainte de expirarea termenului, și nu după primirea unei decizii de impunere.

18. După actul notarial: IMU și locuința principală

După cumpărarea imobilului trebuie făcută din nou distincția între două noțiuni:

„prima casa” și „abitazione principale” – locuința principală.

Nu sunt sinonime.

Noțiunea de „prima casa” privește în principal facilitățile aplicate la momentul cumpărării.

Noțiunea de „locuință principală” are relevanță, printre altele, în materia IMU.

Pentru locuințele principale obișnuite, altele decât cele încadrate în categoriile A/1, A/8 și A/9, IMU nu este datorată atunci când proprietarul are acolo:

• reședința anagrafică;
• domiciliul efectiv, în sensul locuirii obișnuite.

După hotărârea Curții Constituționale italiene nr. 209/2022, situația soților trebuie analizată cu referire la situația efectivă a fiecărui proprietar.

Astfel, chiar și soții care au reședințe diferite pot, în anumite condiții, beneficia de scutirea IMU pentru imobilele respective dacă fiecare dovedește reședința și locuirea efectivă în imobil.

În cazul comunității legale, obligațiile IMU trebuie analizate, de asemenea, în raport cu cotele de proprietate.

19. Creditul ipotecar: deducerea dobânzilor

Dacă pentru cumpărarea locuinței principale este contractat un credit ipotecar, art. 15 TUIR – D.P.R. nr. 917/1986 permite, dacă sunt îndeplinite condițiile legale, deducerea fiscală de 19% a dobânzilor pasive și a anumitor cheltuieli accesorii, în limita maximă stabilită de lege, în prezent de 4.000 euro.

Atunci când creditul este contractat pe numele ambilor soți, fiecare poate, în principiu, deduce propria cotă.

Dacă unul dintre soți este fiscal în întreținerea celuilalt, acesta din urmă poate, în condițiile prevăzute de lege, deduce și partea corespunzătoare soțului aflat în întreținere.

Trebuie totuși ținut cont și de limitările generale privind deducerile fiscale aplicabile anumitor niveluri de venit.

20. Și comisionul agenției imobiliare poate avea consecințe fiscale

Comisionul plătit agenției imobiliare nu reprezintă doar un cost.

Pentru cumpărarea unei locuințe care urmează să fie folosită ca locuință principală este prevăzută, dacă sunt îndeplinite condițiile legale, o deducere IRPEF de 19% din comisionul plătit intermediarului imobiliar, pentru o cheltuială maximă luată în calcul de 1.000 euro pe an fiscal.

Regimul este prevăzut de art. 15 TUIR.

Este recomandabil, prin urmare, să fie păstrate factura agenției și dovada plății prin mijloace trasabile.

21. Vânzarea locuinței: trebuie făcute două verificări diferite

La revânzarea unui imobil trebuie separate două probleme distincte:

A. Pierderea facilităților „prima casa”

Aceasta privește avantajul fiscal obținut la momentul cumpărării.

B. Plusvaloarea imobiliară

Aceasta privește eventualul câștig realizat între cumpărare și vânzare.

Cele două regimuri pot funcționa independent.

Este posibil, de exemplu, să nu existe nicio plusvaloare impozabilă, dar cumpărătorul să piardă facilitățile „prima casa”.

Sau, invers, să nu piardă facilitățile și totuși să fie necesară verificarea regimului fiscal al plusvalorii.

22. Vânzarea în primii cinci ani și pierderea facilităților „prima casa”

Dacă locuința cumpărată cu facilități este vândută sau donată înainte de expirarea a cinci ani de la cumpărare, beneficiul fiscal este, de regulă, pierdut.

Decăderea poate fi însă evitată dacă, în termen de un an de la vânzare, contribuabilul cumpără o altă locuință care va fi destinată locuinței sale principale, în condițiile prevăzute de lege.

Este foarte important să nu se confunde acest termen cu termenul de doi ani analizat anterior.

Prin urmare:

doi ani pentru vânzarea vechii locuințe „prima casa” atunci când mai întâi se cumpără noua locuință;

un an pentru cumpărarea unei alte locuințe atunci când vechea „prima casa” este vândută în primii cinci ani și se dorește evitarea decăderii.

Simpla semnare a unui antecontract în termen de un an nu este suficientă: trebuie realizată o cumpărare efectivă, întrucât antecontractul nu transferă dreptul de proprietate.

23. Vânzarea după cinci ani

Dacă locuința cumpărată cu facilități este vândută după expirarea a cinci ani de la cumpărare, vânzarea nu determină, numai din acest motiv, pierderea facilităților „prima casa”.

Prin urmare, nu este obligatorie cumpărarea unei alte locuințe pentru a păstra beneficiul fiscal obținut anterior.

Rămâne însă de verificat, dacă este cazul, problema plusvalorii imobiliare, deși, în regimul obișnuit, împlinirea termenului de cinci ani are o importanță decisivă și sub acest aspect.

24. Plusvaloarea atunci când imobilul este vândut în primii cinci ani

Art. 67 alin. 1 lit. b) TUIR prevede, ca regulă generală, impozitarea plusvalorii obținute din vânzarea imobilelor cumpărate sau construite cu cel mult cinci ani înainte.

Plusvaloarea reprezintă, în esență, diferența dintre:

prețul de vânzare

și

costul fiscal recunoscut al imobilului, majorat cu cheltuielile aferente care pot fi documentate.

Art. 68 TUIR reglementează calculul acestei plusvalori.

Exemplu simplificat:

• preț de cumpărare: 180.000 euro;
• costuri fiscal recunoscute: 20.000 euro;
• cost fiscal total: 200.000 euro;
• vânzare după trei ani: 260.000 euro.

Plusvaloare potențial impozabilă:

60.000 euro.

25. Locuința folosită ca locuință principală

Plusvaloarea imobiliară obișnuită nu este însă impozitată dacă imobilul a fost utilizat, pentru cea mai mare parte a perioadei dintre cumpărare și vânzare, ca locuință principală a vânzătorului sau a membrilor familiei sale.

Aceasta înseamnă că o locuință cumpărată și folosită efectiv ca locuință principală poate fi vândută înainte de cinci ani fără ca, în mod necesar, să se nască o plusvaloare impozabilă.

Trebuie subliniat că această regulă aparține regimului IRPEF al plusvalorilor și nu coincide cu regimul pierderii facilităților „prima casa”.

Cele două aspecte trebuie verificate separat.

26. Cum este impozitată plusvaloarea

Atunci când plusvaloarea imobiliară este impozabilă, vânzătorul poate avea două modalități principale de impozitare.

Prima este includerea plusvalorii în venitul impozabil conform regulilor obișnuite IRPEF.

A doua este posibilitatea, în cazurile prevăzute de lege, de a solicita notarului aplicarea unei taxe substitutive de 26% asupra plusvalorii.

Această posibilitate este prevăzută de art. 1 alin. 496 din Legea italiană nr. 266/2005.

Conveniența unei soluții sau a celeilalte depinde de venitul total al contribuabilului și de valoarea concretă a plusvalorii.

27. Comunitatea legală și plusvaloarea

Dacă imobilul aparține ambilor soți în regim de comunitate legală, eventuala plusvaloare trebuie raportată la poziția fiscală a fiecăruia.

Acest aspect este important mai ales atunci când doar unul dintre soți a folosit imobilul ca locuință principală sau când situațiile personale ale celor doi sunt diferite.

Dacă, în schimb, locuința îi aparținea exclusiv lui Mario deoarece fusese cumpărată înainte de căsătorie, vânzarea ulterioară privește fiscal patrimoniul personal al lui Mario.

Anna nu devine vânzătoare și nu realizează nicio plusvaloare numai pentru faptul că, între timp, s-a căsătorit cu Mario.

Prin urmare, și la momentul vânzării este esențial să se stabilească când și în ce regim a fost cumpărat imobilul.

28. Atenție la imobilele care au beneficiat de Superbonus

Începând cu 1 ianuarie 2024 există un regim special pentru vânzarea imobilelor asupra cărora au fost executate lucrări care au beneficiat de Superbonusul prevăzut de art. 119 din D.L. italian nr. 34/2020.

Art. 67 alin. 1 lit. b-bis) TUIR poate determina impozitarea plusvalorilor aferente imobilelor pentru care lucrările respective au fost finalizate cu cel mult zece ani înainte, cu excepțiile expres prevăzute de lege.

Printre acestea se află anumite situații privind imobilele dobândite prin succesiune și anumite ipoteze în care imobilul a fost utilizat ca locuință principală.

Regimul poate fi aplicabil și atunci când lucrările finanțate prin Superbonus au fost realizate asupra părților comune ale condominiului, și nu neapărat direct în interiorul apartamentului.

Și pentru aceste plusvalori poate fi aplicată, în condițiile legii, taxa substitutivă de 26%.

Înainte de vânzarea unui imobil care a beneficiat de Superbonus este, prin urmare, recomandabilă o verificare fiscală specifică.

29. Vânzarea și cumpărarea unei noi „prima casa”: creditul fiscal

Persoana care vinde o locuință cumpărată anterior cu facilitățile „prima casa” și cumpără o nouă locuință beneficiind din nou de regimul favorabil poate, dacă sunt îndeplinite condițiile art. 7 din Legea italiană nr. 448/1998, să dobândească un credit fiscal pentru recumpărarea primei locuințe.

Creditul este, în principiu, egal cu taxa de înregistrare sau TVA plătită la cumpărarea anterioară cu facilități, în limita taxei datorate pentru noua achiziție.

Creditul poate fi utilizat potrivit modalităților prevăzute de lege, de exemplu pentru reducerea taxei de înregistrare datorate la noua cumpărare sau, în anumite condiții, în declarația fiscală.

Trebuie avută în vedere și aici o diferență importantă de termene.

Termenul prevăzut de art. 7 din Legea nr. 448/1998 pentru creditul fiscal este, potrivit regimului normativ propriu, de un an de la vânzare, în timp ce termenul pentru vânzarea vechii „prima casa”, în cazul cumpărării prealabile a noii locuințe, a fost extins la doi ani.

Sunt două instituții legate între ele, dar nu identice.

30. Schema finală: de la ofertă până la vânzare

Oferta acceptată / antecontract

Posibilă obligație de înregistrare în termen de 30 de zile.

Taxă fixă: 200 euro.

Arvună confirmatorie și avansuri nesupuse TVA: în principiu 0,5%.

Actul definitiv – cumpărare de la persoană fizică sau societate cu vânzare scutită de TVA

Taxă ordinară de înregistrare: 9%.

Cu facilități „prima casa”: 2%.

Taxa ipotecară și cadastrală: câte 50 euro.

Posibilă aplicare a sistemului „prezzo-valore”.

Actul definitiv supus TVA

TVA obișnuită pentru locuințe: în principiu 10%.

Cu facilități „prima casa”: 4%.

Taxa de înregistrare, ipotecară și cadastrală: în principiu câte 200 euro.

Facilitățile „prima casa”

Reședință în localitate sau transfer în termen de 18 luni.

Verificarea imobilelor deja deținute.

Dacă există o veche locuință cumpărată cu facilități: posibilă vânzare în termen de doi ani de la noua cumpărare.

Comunitatea legală

Locuința cumpărată înainte de căsătorie: rămâne bun personal.

Locuința cumpărată în timpul căsătoriei: intră, de regulă, în comunitate chiar dacă formal cumpără doar un soț.

Dacă numai un soț îndeplinește condițiile „prima casa”: facilitatea este, în principiu, limitată la partea sa de 50%.

După cumpărare

Verificarea obligației IMU și a condițiilor pentru locuința principală.

Posibilă deducere a dobânzilor pentru creditul ipotecar.

Posibilă deducere fiscală pentru comisionul agenției imobiliare.

Vânzarea în primii cinci ani

Trebuie verificate separat:

1. eventuala pierdere a facilităților „prima casa”;
2. eventuala plusvaloare impozabilă.

Pentru evitarea pierderii facilităților: în principiu, o nouă cumpărare în termen de un an.

Pentru plusvaloare: posibilă neimpozitare dacă imobilul a fost locuință principală pentru cea mai mare parte a perioadei.

Vânzarea după cinci ani

Vânzarea nu determină, prin ea însăși, pierderea facilităților „prima casa”.

În regimul obișnuit, dispare și problema plusvalorii prevăzute de art. 67 alin. 1 lit. b) TUIR, cu excepția regimurilor speciale, în special cel privind imobilele care au beneficiat de Superbonus.

Concluzii

Consecințele fiscale ale cumpărării unei locuințe nu trebuie analizate doar la momentul semnării actului notarial.

Trebuie examinată întreaga operațiune.

Încă oferta acceptată și antecontractul pot atrage obligații privind taxa de înregistrare.

La contractul definitiv, regimul fiscal se schimbă substanțial în funcție de faptul că vânzătorul este o persoană fizică, o societate care efectuează o vânzare scutită de TVA sau o societate constructoare care realizează o operațiune supusă TVA.

Facilitățile „prima casa” permit o economie fiscală semnificativă – taxă de înregistrare de 2% în loc de 9% sau TVA de 4% în loc de, în principiu, 10% – dar presupun o verificare atentă a imobilelor deja deținute și a obligațiilor asumate în ceea ce privește reședința și eventuala vânzare a altor imobile.

O atenție deosebită trebuie acordată persoanelor căsătorite.

Un imobil cumpărat înainte de căsătorie rămâne bun personal al soțului care l-a cumpărat.

În schimb, în regimul comunității legale, un imobil cumpărat după căsătorie intră, de regulă, în comunitate chiar dacă actul notarial este semnat formal doar de unul dintre soți.

Această regulă civilă trebuie însă coordonată cu regimul fiscal: condițiile pentru facilitățile „prima casa” trebuie verificate pentru fiecare soț în parte, iar dacă numai unul dintre soți îndeplinește aceste condiții, facilitatea poate fi limitată la 50% din achiziție.

În sfârșit, la vânzarea imobilului trebuie făcută distincția între pierderea facilităților „prima casa” și impozitarea plusvalorii.

Vânzarea în primii cinci ani poate determina pierderea beneficiului fiscal acordat la cumpărare, dacă nu se realizează o nouă achiziție în termenul prevăzut de lege, și poate în același timp genera o plusvaloare impozabilă, dacă nu sunt îndeplinite condițiile de exceptare prevăzute de TUIR.

Din aceste motive, mai ales atunci când unul dintre soți deține deja alte imobile, există cumpărări anterioare cu facilități, se aplică regimul comunității legale sau există intenția unei revânzări ulterioare, este recomandabil ca regimul fiscal concret al operațiunii să fie verificat înainte de semnarea actului notarial.

Principalele referințe normative: art. 177 și 179 Cod civil italian; D.P.R. 26 aprilie 1986, nr. 131, Tariful Partea I, art. 1 și Nota II-bis, precum și art. 10; D.P.R. 26 octombrie 1972, nr. 633, art. 10, nr. 8-bis și Tabelul A; art. 15, 67 și 68 D.P.R. 22 decembrie 1986, nr. 917 – TUIR; art. 7 Legea 23 decembrie 1998, nr. 448; art. 1 alin. 496 Legea 23 decembrie 2005, nr. 266; D.Lgs. 18 septembrie 2024, nr. 139; art. 1 alin. 116 Legea 30 decembrie 2024, nr. 207.

Articol actualizat în august 2026. Informațiile au caracter general. Regimul fiscal concret trebuie verificat în funcție de situația personală a cumpărătorului, regimul matrimonial al soților, proveniența imobilelor deja deținute și regimul de TVA sau taxă de înregistrare aplicabil fiecărei tranzacții.