Acquistare una casa comporta conseguenze fiscali che iniziano molto prima del rogito notarile e possono continuare anche molti anni dopo l’acquisto.

Già con la proposta di acquisto e con il contratto preliminare possono essere dovute imposte; al momento del rogito occorre poi distinguere tra acquisto da privato, acquisto da società e acquisto da impresa costruttrice. Diventa inoltre fondamentale stabilire se ricorrono o meno le condizioni per usufruire delle agevolazioni fiscali “prima casa”.

Dopo l’acquisto entrano in gioco IMU, eventuali detrazioni fiscali sul mutuo e altre conseguenze collegate alla proprietà dell’immobile.

Infine, quando la casa viene rivenduta, bisogna verificare separatamente due questioni: se la vendita determina la perdita delle agevolazioni prima casa e se produce una plusvalenza fiscalmente imponibile.

Un ulteriore elemento particolarmente importante riguarda le persone sposate: occorre infatti capire che cosa accade quando un immobile è stato acquistato prima del matrimonio da uno dei coniugi oppure viene acquistato successivamente, durante il regime di comunione legale dei beni.

Vediamo quindi le conseguenze fiscali seguendo cronologicamente l’intera vita dell’operazione immobiliare: dalla proposta fino alla futura rivendita.

1. La proposta di acquisto: quando iniziano le conseguenze fiscali

La proposta di acquisto immobiliare viene normalmente sottoscritta dall’acquirente presso un’agenzia immobiliare.

Dal punto di vista fiscale occorre distinguere la proposta ancora non accettata dal contratto che nasce quando il venditore la accetta.

Quando una proposta contiene tutti gli elementi essenziali dell’operazione e viene accettata dal venditore, essa può infatti assumere sostanzialmente la funzione di un contratto preliminare di compravendita.

Da quel momento può quindi sorgere l’obbligo di registrazione.

Il contratto preliminare deve essere registrato, in linea generale, entro 30 giorni.

La registrazione comporta anzitutto:

• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta di bollo secondo le modalità previste dalla legge;
• eventuale imposta proporzionale sulle somme previste come caparra o acconto.

Dal 1° gennaio 2025 la disciplina è stata semplificata dal D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139: sia sulle somme previste come caparra confirmatoria, sia sugli acconti di prezzo non soggetti a IVA, l’imposta di registro è ordinariamente dello 0,5%, fermo il limite della minore imposta applicabile al definitivo.

È una modifica importante rispetto alla precedente normativa, che prevedeva il 3% sugli acconti non soggetti a IVA.

2. Caparra e acconto: fiscalmente non sono sempre la stessa cosa

Dal punto di vista civilistico, caparra confirmatoria e acconto sono istituti differenti.

Dal punto di vista dell’imposta di registro, dal 2025 la loro tassazione nei preliminari è stata sostanzialmente uniformata allo 0,5% quando le somme non sono soggette a IVA.

Esempio.

Prezzo dell’immobile: € 250.000.

Caparra confirmatoria prevista nel preliminare: € 20.000.

L’imposta proporzionale sarà normalmente:

€ 20.000 × 0,5% = € 100.

Questa imposta verrà poi imputata all’imposta principale dovuta per il contratto definitivo.

L’imposta fissa di € 200 pagata per la registrazione del preliminare, invece, costituisce un autonomo costo fiscale e non viene ordinariamente scomputata dall’imposta del rogito.

La situazione è differente quando il venditore è un’impresa e l’operazione è soggetta a IVA.

L’acconto sul prezzo costituisce anticipazione del corrispettivo e può quindi determinare l’applicazione dell’IVA.

La caparra confirmatoria, invece, proprio perché ha funzione di garanzia dell’adempimento e non costituisce immediatamente parte del prezzo, segue una diversa disciplina finché conserva effettivamente tale natura.

È quindi sempre consigliabile che il contratto indichi chiaramente se una determinata somma sia versata a titolo di acconto oppure di caparra.

3. Il rogito: la prima grande distinzione fiscale è tra vendita soggetta a registro e vendita soggetta a IVA

Al momento dell’acquisto definitivo occorre innanzitutto individuare chi vende.

Le ipotesi principali sono:

1. vendita effettuata da un privato;
2. vendita effettuata da una società con operazione esente da IVA;
3. vendita effettuata da una società costruttrice o ristrutturatrice con operazione soggetta a IVA.

La circostanza che il venditore sia una società non significa, da sola, che la vendita debba necessariamente essere assoggettata a IVA.

Questa distinzione incide notevolmente sul costo dell’operazione.

4. Acquisto da un privato

Quando si acquista un’abitazione da un privato, in assenza delle agevolazioni “prima casa”, si applicano ordinariamente:

• imposta di registro: 9%;
• imposta ipotecaria: € 50;
• imposta catastale: € 50.

Se invece sussistono i requisiti per le agevolazioni “prima casa”:

• imposta di registro: 2%;
• imposta ipotecaria: € 50;
• imposta catastale: € 50.

Per gli atti soggetti a imposta proporzionale di registro opera normalmente il minimo di € 1.000.

Un vantaggio particolarmente importante è costituito dal sistema del cosiddetto “prezzo-valore”.

Quando ne ricorrono i presupposti, la persona fisica che acquista un immobile abitativo può chiedere che l’imposta venga calcolata sul valore catastale e non sul prezzo effettivamente pagato.

Questo può produrre un risparmio molto significativo.

Esempio:

• prezzo reale dell’immobile: € 250.000;
• valore catastale fiscalmente rilevante: € 120.000.

Con agevolazione prima casa, l’imposta di registro viene calcolata normalmente sul valore di € 120.000:

2% = € 2.400.

Senza beneficio:

9% = € 10.800.

La differenza è evidente. Le aliquote e il sistema del prezzo-valore sono confermati dalla disciplina dell’Agenzia delle Entrate sulla compravendita immobiliare.

5. Acquisto da una società non costruttrice

È molto frequente che un appartamento sia intestato a una società che non lo abbia costruito.

La vendita di un’abitazione effettuata da una società non è automaticamente soggetta a IVA.

L’art. 10, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972 stabilisce infatti, come regola generale, l’esenzione IVA per le cessioni di fabbricati abitativi, salve determinate eccezioni.

Se l’operazione è esente da IVA, la tassazione dell’acquirente è sostanzialmente analoga a quella prevista per l’acquisto da privato:

• registro 9%, oppure 2% con agevolazione prima casa;
• ipotecaria € 50;
• catastale € 50.

Occorre pertanto evitare l’equazione:

venditore società = IVA.

Non è corretta.

6. Acquisto dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice

Diversa è la situazione dell’impresa che ha costruito l’immobile o ha eseguito determinati interventi di recupero.

La vendita effettuata dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori è normalmente soggetta a IVA.

Dopo cinque anni, invece, la vendita è in linea generale esente, salva la possibilità, nei casi previsti dalla legge, che il venditore opti per l’applicazione dell’IVA.

Quando la vendita è soggetta a IVA, per un’abitazione ordinaria:

• IVA senza agevolazione prima casa: normalmente 10%;
• IVA con agevolazione prima casa: 4%;
• IVA per abitazioni riconducibili alle categorie di particolare pregio previste dalla disciplina: può arrivare al 22%.

Alle vendite soggette a IVA si aggiungono normalmente:

• registro € 200;
• ipotecaria € 200;
• catastale € 200.

In questo caso l’IVA viene calcolata sul prezzo effettivo, e non sul valore catastale.

Esempio:

appartamento nuovo: € 300.000.

Prima casa:

IVA 4% = € 12.000.

Acquisto ordinario:

IVA 10% = € 30.000.

La differenza fiscale è quindi di € 18.000, prima ancora delle altre imposte.

7. Agevolazioni “prima casa”: quali sono i requisiti

Il regime “prima casa” è disciplinato principalmente dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986.

Non significa necessariamente che quella acquistata debba essere la prima abitazione posseduta nella vita.

Occorre verificare specifiche condizioni.

Innanzitutto l’abitazione non deve appartenere alle categorie catastali:

• A/1;
• A/8;
• A/9.

L’acquirente deve inoltre trovarsi, sinteticamente, nelle seguenti condizioni.

Residenza

Deve avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile oppure trasferirla in quel Comune entro 18 mesi dall’acquisto, salvo le specifiche eccezioni previste dalla legge.

È importante sottolineare che la legge richiede normalmente la residenza nel Comune, non necessariamente nell’abitazione acquistata.

Altra casa nello stesso Comune

L’acquirente non deve essere titolare esclusivo, né in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa situata nello stesso Comune.

Altra abitazione già acquistata con il beneficio prima casa

Non deve inoltre risultare titolare, neppure per quote, di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, salvo la possibilità di utilizzare la disciplina che consente il temporaneo possesso della vecchia e della nuova abitazione.

Dal 2025 il precedente immobile acquistato con l’agevolazione può essere ceduto entro due anni dal nuovo acquisto.

La Legge 30 dicembre 2024, n. 207 ha infatti raddoppiato il precedente termine annuale.

8. Attenzione: la casa posseduta nello stesso Comune senza agevolazioni deve essere venduta prima

La regola dei due anni non vale indistintamente per qualsiasi casa già posseduta.

Supponiamo che Mario possieda a Padova un appartamento comprato molti anni prima senza usufruire delle agevolazioni prima casa.

Mario vuole acquistare un secondo appartamento, sempre a Padova.

Non può normalmente chiedere il bonus prima casa sul nuovo immobile promettendo semplicemente di vendere il vecchio nei successivi due anni.

La possibilità di alienazione successiva riguarda essenzialmente la precedente abitazione che era stata acquistata con le agevolazioni prima casa.

La casa non agevolata posseduta nello stesso Comune rappresenta invece una causa ostativa che deve normalmente essere rimossa prima del nuovo acquisto.

Questa distinzione è frequentemente trascurata.

9. Comunione legale dei beni: perché incide sulle tasse della casa

Passiamo a uno dei problemi più delicati.

Ai sensi dell’art. 177, comma 1, lett. a), c.c., entrano normalmente nella comunione legale:

“gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio”.

Di conseguenza, se marito e moglie sono in comunione legale, l’acquisto effettuato durante il matrimonio da uno dei due entra normalmente nel patrimonio comune.

Questo avviene anche quando al rogito interviene formalmente un solo coniuge.

Il Consiglio Nazionale del Notariato sintetizza il principio affermando che i beni acquistati durante il matrimonio sono comuni anche quando sia intervenuto un solo coniuge all’atto di acquisto.

Dal punto di vista tributario ciò produce conseguenze particolarmente rilevanti.

10. Casa acquistata da un coniuge prima del matrimonio

Supponiamo che Mario compri un appartamento nel 2020.

Nel 2024 sposa Anna e i due scelgono – o comunque mantengono – il regime ordinario della comunione legale.

L’appartamento acquistato da Mario nel 2020 non entra nella comunione.

Rimane bene personale di Mario ai sensi dell’art. 179, comma 1, lett. a), c.c.

Anna non diventa proprietaria del 50% per il solo fatto del matrimonio.

Questa premessa civilistica ha conseguenze fiscali importanti.

Se Mario aveva acquistato senza bonus prima casa

Se il vecchio appartamento si trova nello stesso Comune nel quale i coniugi intendono comprare la nuova abitazione, Mario potrebbe non possedere il requisito per usufruire dell’agevolazione sulla propria quota.

Anna, invece, non è proprietaria della casa prematrimoniale di Mario.

Se possiede tutti gli altri requisiti, potrà normalmente beneficiare dell’agevolazione sulla propria quota del nuovo acquisto in comunione.

Se Mario aveva acquistato con bonus prima casa

Mario ha già usufruito dell’agevolazione.

Per usufruirne nuovamente dovrà rispettare la normativa sul riacquisto, compreso, quando applicabile, l’obbligo di alienare la precedente abitazione agevolata entro due anni dal nuovo acquisto.

Anna, invece, non perde automaticamente il proprio diritto all’agevolazione per il solo fatto che Mario possieda personalmente un immobile acquistato prima del matrimonio.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce espressamente che, quando uno dei coniugi ha già fruito dell’agevolazione su un immobile acquistato prima del matrimonio e l’altro possiede invece i requisiti, sul nuovo acquisto in comunione il beneficio può essere riconosciuto per il 50%, cioè sulla quota del coniuge avente diritto.

11. Casa acquistata dopo il matrimonio e intestata a entrambi

È l’ipotesi più semplice.

Mario e Anna sono sposati in comunione legale e acquistano insieme l’immobile.

Civilisticamente entrambi diventano titolari del bene in comunione legale.

Fiscalmente, però, i requisiti “prima casa” devono essere verificati con riferimento ai singoli coniugi.

Entrambi hanno i requisiti

L’intero acquisto può beneficiare della tassazione agevolata.

Soltanto uno ha i requisiti

L’agevolazione opera normalmente soltanto sul 50% dell’acquisto.

L’altra metà viene tassata secondo il regime ordinario.

Questo può accadere, per esempio, se Mario possiede già un’abitazione acquistata con le agevolazioni e non ricorrono le condizioni per un nuovo beneficio, mentre Anna non ha mai posseduto immobili e possiede tutti i requisiti.

L’Agenzia delle Entrate indica espressamente questa soluzione: beneficio al 50% quando, tra due coniugi in comunione, soltanto uno possiede i requisiti soggettivi.

12. Casa acquistata dopo il matrimonio ma formalmente intestata a un solo coniuge

Questo caso richiede particolare attenzione.

Mario e Anna sono sposati in comunione legale.

Al rogito interviene soltanto Mario e l’atto indica Mario come acquirente.

Ciò non significa necessariamente che Mario sia proprietario esclusivo.

Per effetto dell’art. 177 c.c., l’immobile acquistato durante la comunione legale cade normalmente in comunione e appartiene quindi a entrambi.

In termini pratici:

intestazione formale a un solo coniuge non equivale automaticamente a proprietà personale.

Questo punto ha importanti conseguenze anche ai fini dell’agevolazione prima casa.

La Corte di Cassazione ha infatti precisato che il fatto che l’acquisto si produca civilisticamente anche a favore del coniuge non intervenuto non elimina l’obbligo di rendere correttamente le dichiarazioni richieste dalla normativa tributaria.

Cass. civ., 4 febbraio 2015, n. 1988 ha affermato che:

“la circostanza che l’acquisto dell’immobile si attui per effetto del regime di comunione legale non costituisce […] eccezione”.

Nel caso esaminato dalla Corte, l’agevolazione era stata revocata per metà perché le dichiarazioni necessarie non erano state correttamente rese anche dal coniuge che acquistava per effetto della comunione legale.

Di conseguenza, nell’acquisto in comunione legale è opportuno affrontare espressamente con il notaio anche la posizione fiscale del coniuge che non compare come materiale stipulante.

13. Quando un immobile acquistato durante il matrimonio può rimanere personale

Esistono eccezioni.

L’art. 179 c.c. individua determinati beni che rimangono personali del singolo coniuge.

Tra questi rientrano, per esempio:

• beni ricevuti per successione;
• beni ricevuti per donazione;
• beni destinati all’esercizio della professione;
• beni acquistati con il prezzo ricavato dal trasferimento di un bene personale o mediante il suo scambio, alle condizioni previste dalla norma.

Quando si vuole escludere dalla comunione un immobile acquistato durante il matrimonio invocando determinate fattispecie dell’art. 179 c.c., la questione deve essere formalizzata attentamente nel rogito.

Per alcuni acquisti immobiliari è necessaria anche la partecipazione dell’altro coniuge.

La Cassazione ha inoltre chiarito che una dichiarazione generica non è sempre sufficiente: occorre che risultino concretamente i presupposti dell’esclusione dalla comunione.

La Rassegna ufficiale della Corte di Cassazione, richiamando Cass. civ. n. 35086/2022, evidenzia che la dichiarazione deve permettere di individuare l’effettiva provenienza personale del bene utilizzato per il nuovo acquisto.

Dal punto di vista fiscale, se il nuovo immobile è effettivamente personale di Mario, le imposte e i requisiti prima casa dovranno essere valutati essenzialmente sulla posizione di Mario e non come acquisto al 50% di entrambi.

14. Una tabella per capire la comunione dei beni

15. Residenza e coniugi: il termine dei 18 mesi

Quando l’acquirente non risiede già nel Comune in cui si trova l’immobile, deve normalmente trasferirvi la residenza entro 18 mesi.

Nel caso dei coniugi in comunione la giurisprudenza ha mostrato una certa attenzione alla residenza familiare.

Cass. civ. n. 13334/2016 ha riconosciuto, nell’ambito dell’acquisto in comunione, la rilevanza della concreta residenza della famiglia, ferma la necessità di dimostrarne effettivamente i presupposti.

È tuttavia prudente che ciascun acquirente verifichi attentamente la propria posizione e le dichiarazioni contenute nel rogito, senza affidarsi automaticamente al trasferimento anagrafico effettuato soltanto dall’altro coniuge.

16. Cosa succede se non si rispettano le condizioni “prima casa”

La perdita dell’agevolazione può produrre un costo molto elevato.

Le principali cause di decadenza sono:

• dichiarazioni non veritiere rese nell’atto;
• mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, quando richiesto;
• mancata vendita nei termini della precedente abitazione agevolata;
• vendita della casa entro cinque anni senza il successivo riacquisto previsto dalla legge.

In caso di decadenza, l’Agenzia delle Entrate procede al recupero:

1. della differenza tra imposta ordinaria e agevolata;
2. degli interessi;
3. della sanzione del 30% sulla differenza d’imposta, secondo la specifica disciplina dell’agevolazione.

In una compravendita soggetta a registro, si passa sostanzialmente dal 2% al 9%.

In un acquisto soggetto a IVA viene invece recuperata la differenza tra l’IVA agevolata e quella ordinariamente applicabile, con i relativi accessori.

17. Se ci si accorge prima della scadenza di non poter rispettare l’impegno

Esiste una possibilità molto utile.

Se l’acquirente ha dichiarato, per esempio, che trasferirà la residenza entro 18 mesi ma prima della scadenza comprende che non potrà farlo, può rivolgersi all’Agenzia delle Entrate chiedendo la riliquidazione dell’atto.

In tal caso dovrà corrispondere la maggiore imposta e gli interessi, ma può evitare la sanzione prevista per la decadenza, proprio perché l’inadempimento non si è ancora consumato.

L’Agenzia riconosce espressamente tale possibilità.

Una logica analoga può assumere rilievo nelle altre obbligazioni future assunte nell’atto.

Conviene quindi intervenire prima della scadenza del termine, non dopo aver ricevuto l’avviso dell’Agenzia.

18. Dopo il rogito: IMU e abitazione principale

Una volta acquistato l’immobile bisogna distinguere nuovamente due concetti:

“prima casa” e “abitazione principale”.

Non sono sinonimi.

Il primo riguarda essenzialmente le imposte applicate all’acquisto.

L’abitazione principale assume invece rilievo, tra l’altro, ai fini IMU.

Per le normali abitazioni principali, diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9, l’IMU non è dovuta quando il possessore vi ha stabilito:

• residenza anagrafica;
• dimora abituale.

Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022, la posizione dei coniugi viene considerata con riferimento alla situazione effettiva del singolo possessore: anche coniugi con residenze differenti possono ottenere l’esenzione sui rispettivi immobili se ciascuno dimostra residenza e dimora abituale.

In caso di comunione legale, inoltre, le obbligazioni IMU vanno considerate per le singole quote di possesso.

19. Mutuo: detrazione degli interessi

Se per acquistare l’abitazione principale viene stipulato un mutuo ipotecario, l’art. 15 TUIR consente, ricorrendo le condizioni previste, la detrazione del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori entro il limite complessivo previsto dalla legge, attualmente pari a € 4.000.

Quando il mutuo è cointestato tra i coniugi, ciascuno può normalmente detrarre la propria quota.

Se uno dei coniugi è fiscalmente a carico dell’altro, quest’ultimo può, alle condizioni previste dalla norma, detrarre anche la quota riferibile al coniuge a carico.

Occorre tuttavia coordinare questa agevolazione con le nuove limitazioni generali alle detrazioni introdotte per determinate fasce di reddito negli ultimi anni.

20. Anche la provvigione dell’agenzia può avere conseguenze fiscali

Il compenso pagato all’agenzia immobiliare non rappresenta soltanto un costo.

Per l’acquisto dell’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale è prevista, ricorrendone le condizioni, una detrazione IRPEF del 19% dei compensi corrisposti agli intermediari immobiliari, entro un importo di spesa massimo di € 1.000 per annualità.

La disciplina è contenuta nell’art. 15 TUIR.

È quindi opportuno conservare fattura e prova del pagamento tracciabile.

21. Vendere la casa: bisogna fare due verifiche diverse

Quando si rivende un immobile occorre separare due problemi completamente differenti:

A. Decadenza dal bonus prima casa

Riguarda le imposte risparmiate al momento dell’acquisto.

B. Plusvalenza immobiliare

Riguarda l’eventuale guadagno realizzato tra acquisto e vendita.

Le due discipline possono applicarsi indipendentemente.

È possibile, per esempio, non avere alcuna plusvalenza tassabile ma perdere comunque il bonus prima casa.

Oppure, al contrario, non perdere il bonus e dover verificare una diversa disciplina sulla plusvalenza.

22. Vendita entro cinque anni e perdita del bonus prima casa

Se l’immobile acquistato con le agevolazioni viene venduto o donato prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, il beneficio viene normalmente perso.

La decadenza può però essere evitata se, entro un anno dalla vendita, viene acquistata un’altra abitazione da destinare a propria abitazione principale secondo i requisiti richiesti.

È importante non confondere questo termine con quello dei due anni visto in precedenza.

Abbiamo quindi:

due anni per vendere la vecchia prima casa quando prima viene acquistata quella nuova;

un anno per riacquistare un’abitazione quando la vecchia prima casa viene venduta entro cinque anni e si vuole evitare la decadenza.

Il semplice contratto preliminare stipulato entro l’anno non è sufficiente: occorre un vero acquisto, perché il preliminare non trasferisce la proprietà.

23. Vendita dopo cinque anni

Se la casa agevolata viene venduta dopo che sono trascorsi cinque anni dall’acquisto, la vendita non determina, per questo solo motivo, la perdita dell’agevolazione prima casa.

Non occorre quindi acquistare necessariamente un’altra abitazione per conservare il vecchio beneficio.

Resta però eventualmente da verificare la disciplina della plusvalenza immobiliare, anche se, nel regime ordinario, il decorso dei cinque anni assume anche sotto questo profilo un’importanza decisiva.

24. Plusvalenza quando si vende entro cinque anni

L’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR prevede in linea generale la tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

La plusvalenza è sostanzialmente costituita dalla differenza tra:

prezzo di vendita

e

costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile, incrementato dei costi inerenti documentabili.

L’art. 68 TUIR disciplina precisamente tale calcolo.

Esempio semplificato:

• acquisto: € 180.000;
• costi fiscalmente riconosciuti: € 20.000;
• costo complessivo: € 200.000;
• vendita dopo tre anni: € 260.000.

Plusvalenza potenzialmente imponibile:

€ 60.000.

25. La casa utilizzata come abitazione principale

La plusvalenza ordinaria non è però tassata quando l’unità immobiliare urbana, per la maggior parte del periodo trascorso tra acquisto e vendita, è stata adibita ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari.

Questo significa che una casa acquistata e realmente utilizzata come abitazione principale può essere venduta entro cinque anni senza che necessariamente sorga una plusvalenza imponibile.

È importante osservare che questa regola appartiene alla disciplina dell’IRPEF sulla plusvalenza e non coincide esattamente con quella della decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Ancora una volta, le due verifiche devono essere effettuate separatamente.

26. Come viene tassata la plusvalenza

Quando la plusvalenza immobiliare è imponibile, il venditore può trovarsi davanti a due principali possibilità.

La prima è la tassazione secondo le regole ordinarie dell’IRPEF.

La seconda è la possibilità, nei casi previsti, di chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza.

La possibilità è prevista dall’art. 1, comma 496, Legge 266/2005.

La convenienza dell’una o dell’altra soluzione dipende dal reddito complessivo del contribuente e dalla concreta entità della plusvalenza.

27. Comunione legale e plusvalenza

Se l’immobile appartiene a entrambi i coniugi in comunione legale, l’eventuale plusvalenza deve essere riferita alle rispettive posizioni proprietarie.

Questo è particolarmente importante quando soltanto uno dei due coniugi abbia utilizzato l’immobile come abitazione principale oppure quando vi siano situazioni personali differenti.

Se invece la casa apparteneva esclusivamente a Mario perché acquistata prima del matrimonio, la successiva vendita da parte di Mario riguarda fiscalmente il suo patrimonio personale.

Anna non diviene cedente e non realizza alcuna plusvalenza semplicemente perché, nel frattempo, ha sposato Mario.

Ancora una volta, quindi, stabilire quando e come l’immobile è stato acquistato è essenziale.

28. Attenzione agli immobili interessati dal Superbonus

Dal 1° gennaio 2024 esiste inoltre una particolare disciplina per la vendita di immobili sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus di cui all’art. 119 D.L. 34/2020.

L’art. 67, comma 1, lett. b-bis), TUIR può rendere imponibili le plusvalenze relative a immobili sui quali tali interventi siano stati conclusi da non più di dieci anni, con le specifiche esclusioni previste dalla legge, tra cui determinate ipotesi di successione e di utilizzazione come abitazione principale.

La disciplina può operare anche quando gli interventi Superbonus abbiano riguardato le parti comuni del condominio e non necessariamente lavori “trainati” effettuati direttamente nel singolo appartamento.

Anche per queste plusvalenze è stata prevista la possibilità dell’imposta sostitutiva del 26%.

Prima di vendere un immobile che abbia beneficiato del Superbonus è quindi opportuno effettuare una verifica fiscale specifica.

29. Vendere e comprare un’altra prima casa: il credito d’imposta

Chi vende un’abitazione precedentemente acquistata con le agevolazioni “prima casa” e procede a un nuovo acquisto agevolato può, nelle condizioni previste dall’art. 7 Legge 448/1998, maturare un credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

Il credito è normalmente pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il precedente acquisto agevolato, entro il limite dell’imposta dovuta per il nuovo acquisto.

Il credito può essere utilizzato secondo diverse modalità previste dalla legge, per esempio in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto o, ricorrendone le condizioni, nell’ambito della dichiarazione fiscale.

Qui deve essere ricordata un’ulteriore distinzione temporale.

Il termine previsto dall’art. 7 Legge 448/1998 per il credito d’imposta rimane, nella sua disciplina normativa, di un anno dall’alienazione, mentre il termine per alienare la precedente prima casa ai sensi della nuova Nota II-bis è stato portato a due anni.

Sono istituti collegati, ma non perfettamente coincidenti.

30. Schema finale: dalla proposta alla vendita

Proposta accettata / preliminare

Possibile obbligo di registrazione entro 30 giorni.

Imposta fissa: € 200.

Caparra e acconti non soggetti a IVA: normalmente 0,5%.

Rogito da privato o società con vendita esente IVA

Imposta ordinaria: registro 9%.

Prima casa: registro 2%.

Ipotecaria e catastale: € 50 ciascuna.

Possibile utilizzo del prezzo-valore.

Rogito soggetto a IVA

IVA ordinaria abitativa: normalmente 10%.

Prima casa: 4%.

Registro, ipotecaria e catastale: normalmente € 200 ciascuna.

Prima casa

Residenza nel Comune o trasferimento entro 18 mesi.

Verifica degli immobili già posseduti.

Se esiste una precedente casa acquistata con l’agevolazione: possibile vendita entro due anni dal nuovo acquisto.

Comunione legale

Casa acquistata prima delle nozze: rimane personale.

Casa acquistata durante il matrimonio: normalmente entra in comunione anche se compra formalmente un solo coniuge.

Se soltanto un coniuge possiede i requisiti prima casa: beneficio normalmente limitato alla sua metà.

Dopo l’acquisto

Verifica IMU e abitazione principale.

Possibile detrazione degli interessi sul mutuo.

Possibile detrazione della provvigione immobiliare.

Vendita entro cinque anni

Verificare separatamente:

1. eventuale decadenza dal bonus prima casa;
2. eventuale plusvalenza IRPEF.

Per evitare la decadenza prima casa: normalmente riacquisto entro un anno.

Per la plusvalenza: possibile esenzione se l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo.

Vendita dopo cinque anni

Nessuna decadenza dal bonus prima casa per il semplice fatto della vendita.

Normalmente viene inoltre meno la plusvalenza ordinaria di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, ferme le discipline speciali, in particolare quella collegata al Superbonus.

Conclusioni

Le conseguenze fiscali dell’acquisto di un immobile non possono essere valutate soltanto al momento del rogito.

Occorre guardare all’intera operazione.

Già la proposta accettata e il preliminare possono comportare imposte di registro.

Al definitivo, la tassazione cambia profondamente a seconda che il venditore sia un privato, una società che effettua una vendita esente da IVA oppure un’impresa costruttrice che effettua una vendita soggetta a IVA.

Le agevolazioni prima casa consentono un risparmio importante – registro al 2% anziché al 9% oppure IVA al 4% anziché, normalmente, al 10% – ma richiedono un controllo molto attento delle proprietà già esistenti e degli impegni assunti relativamente alla residenza e alla successiva alienazione di altri immobili.

Particolare attenzione deve essere prestata ai coniugi.

Un immobile acquistato prima del matrimonio rimane personale del coniuge che lo aveva acquistato.

Al contrario, in regime di comunione legale, un immobile comprato dopo il matrimonio entra normalmente nella comunione anche se il rogito è formalmente sottoscritto da uno solo dei coniugi.

Questa regola civilistica deve però essere coordinata con la disciplina tributaria: il possesso dei requisiti “prima casa” viene verificato sulle singole posizioni e, se soltanto uno dei coniugi ne è titolare, l’agevolazione può risultare limitata al 50% dell’acquisto.

Infine, al momento della vendita occorre tenere distinte la decadenza dalle agevolazioni prima casa e la tassazione della plusvalenza.

Vendere prima di cinque anni può infatti far perdere il beneficio fiscale ricevuto all’acquisto, salvo il successivo riacquisto nei termini di legge, e può contemporaneamente determinare una plusvalenza tassabile, salvo le specifiche esclusioni previste dal TUIR.

Per queste ragioni, soprattutto quando esistono altri immobili intestati a uno dei coniugi, precedenti acquisti agevolati, comunione legale dei beni o una futura intenzione di rivendere l’immobile, è opportuno verificare prima del rogito quale sarà l’effettivo regime fiscale dell’operazione.

Principali riferimenti normativi: artt. 177 e 179 c.c.; D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa Parte I, art. 1 e Nota II-bis e art. 10; D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 10, n. 8-bis e Tabella A; artt. 15, 67 e 68 D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917; art. 7 Legge 23 dicembre 1998, n. 448; art. 1, comma 496, Legge 23 dicembre 2005, n. 266; D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139; art. 1, comma 116, Legge 30 dicembre 2024, n. 207.

Articolo aggiornato ad agosto 2026. Le informazioni hanno carattere generale: la tassazione concreta deve essere verificata sulla base della situazione personale dell’acquirente, del regime patrimoniale dei coniugi, della provenienza degli immobili già posseduti e del regime IVA o registro applicabile alla singola compravendita.