Cump\u0103rarea unei locuin\u021be este una dintre cele mai importante opera\u021biuni juridice \u0219i economice din via\u021ba unei persoane. De multe ori este perceput\u0103 ca o procedur\u0103 simpl\u0103: se vizioneaz\u0103 un imobil, se face o propunere de cump\u0103rare, v\u00e2nz\u0103torul accept\u0103, se semneaz\u0103 antecontractul \u0219i apoi se merge la notar pentru actul final de v\u00e2nzare-cump\u0103rare. \u00cen realitate, \u00een spatele acestor etape aparent simple exist\u0103 un ansamblu complex de norme civile, fiscale, urbanistice, cadastrale \u0219i bancare.<\/p>\n
Prezen\u021ba agen\u021biei imobiliare poate facilita \u00eent\u00e2lnirea dintre v\u00e2nz\u0103tor \u0219i cump\u0103r\u0103tor, dar nu elimin\u0103 necesitatea de a \u00een\u021belege bine ceea ce se semneaz\u0103. Dimpotriv\u0103, tocmai pentru c\u0103 \u00een practic\u0103 agen\u021biile folosesc formulare tipizate, propuneri irevocabile, cecuri l\u0103sate \u00een depozit, clauze privind comisionul \u0219i formule adesea sintetice, este oportun ca at\u00e2t cump\u0103r\u0103torul, c\u00e2t \u0219i v\u00e2nz\u0103torul s\u0103 cunoasc\u0103 cel pu\u021bin principalele efecte juridice ale actelor pe care le semneaz\u0103.<\/p>\n
V\u00e2nzarea-cump\u0103rarea imobiliar\u0103 nu \u00eencepe \u00een ziua actului notarial final. Foarte des, obliga\u021bia juridic\u0103 se na\u0219te mai devreme, deja \u00een momentul \u00een care propunerea de cump\u0103rare este acceptat\u0103 de v\u00e2nz\u0103tor, iar acceptarea este comunicat\u0103 persoanei care a f\u0103cut propunerea. Din acel moment, dac\u0103 documentul con\u021bine elementele esen\u021biale ale contractului, p\u0103r\u021bile se pot afla deja obligate s\u0103 finalizeze tranzac\u021bia, cu consecin\u021be importante \u00een caz de r\u0103zg\u00e2ndire.<\/p>\n
Scopul acestui articol este de a explica, \u00eentr-un limbaj simplu, dar corect din punct de vedere juridic, principalele etape ale cump\u0103r\u0103rii unui imobil prin agen\u021bie: vizion\u0103rile, propunerea de cump\u0103rare, acceptarea, contractul preliminar sau antecontractul, actul notarial final. Vor fi apoi analizate trei aspecte deosebit de delicate: clauza prin care cump\u0103rarea este condi\u021bionat\u0103 de acordarea creditului bancar; protec\u021biile care trebuie introduse \u00eempotriva eventualelor neconformit\u0103\u021bi cadastrale sau urbanistice; consecin\u021bele situa\u021biei \u00een care cump\u0103r\u0103torul renun\u021b\u0103 s\u0103 mai cumpere sau v\u00e2nz\u0103torul renun\u021b\u0103 s\u0103 mai v\u00e2nd\u0103.<\/p>\n
Agen\u021bia imobiliar\u0103 desf\u0103\u0219oar\u0103 activitate de mediere. Potrivit art. 1754 din Codul civil italian, mediatorul este persoana care pune \u00een leg\u0103tur\u0103 dou\u0103 sau mai multe p\u0103r\u021bi \u00een vederea \u00eencheierii unei afaceri, f\u0103r\u0103 a fi legat\u0103 de vreuna dintre ele prin raporturi de colaborare, dependen\u021b\u0103 sau reprezentare.<\/p>\n
Prin urmare, mediatorul nu este, din punct de vedere tehnic, reprezentantul cump\u0103r\u0103torului \u0219i nici al v\u00e2nz\u0103torului, cu excep\u021bia cazului \u00een care exist\u0103 un mandat special suplimentar. Func\u021bia sa tipic\u0103 este aceea de a pune p\u0103r\u021bile \u00een contact \u0219i de a facilita \u00eencheierea tranzac\u021biei. Tocmai de aceea, art. 1755 din Codul civil italian prevede c\u0103 mediatorul are dreptul la comision din partea fiec\u0103reia dintre p\u0103r\u021bi dac\u0103 afacerea este \u00eencheiat\u0103 ca efect al interven\u021biei sale.<\/p>\n
Acest aspect este fundamental. Comisionul nu se datoreaz\u0103 doar pentru simplul fapt c\u0103 agentul imobiliar a prezentat imobilul sau a organizat o vizionare, ci pentru c\u0103, datorit\u0103 activit\u0103\u021bii sale, p\u0103r\u021bile au \u00eencheiat afacerea. Totu\u0219i, \u00een practic\u0103, momentul \u00een care afacerea se consider\u0103 \u00eencheiat\u0103 poate fi anterior actului notarial final. De multe ori, acesta coincide cu semnarea unui contract preliminar valabil sau chiar cu acceptarea unei propuneri de cump\u0103rare suficient de complete \u0219i obligatorii.<\/p>\n
Agentul imobiliar are \u0219i obliga\u021bii de informare. Art. 1759 din Codul civil italian impune mediatorului s\u0103 comunice p\u0103r\u021bilor circumstan\u021bele cunoscute de el cu privire la evaluarea \u0219i siguran\u021ba afacerii, care pot influen\u021ba \u00eencheierea acesteia. Aceasta \u00eenseamn\u0103 c\u0103 agentul nu poate ascunde circumstan\u021be relevante pe care le cunoa\u0219te sau pe care le-ar putea cunoa\u0219te cu diligen\u021ba profesional\u0103 obi\u0219nuit\u0103. Este \u00eens\u0103 diferit a afirma c\u0103 agentul este automat r\u0103spunz\u0103tor pentru orice neconformitate urbanistic\u0103, cadastral\u0103 sau tehnic\u0103 a imobilului. \u00cen mod normal, agen\u021bia nu \u00eenlocuie\u0219te tehnicianul, notarul sau avocatul.<\/p>\n
Din acest motiv, \u00eentr-o tranzac\u021bie imobiliar\u0103 prudent\u0103, al\u0103turi de activitatea agen\u021biei ar trebui efectuate \u00eentotdeauna verific\u0103ri documentare autonome: verific\u0103ri ipotecare, actul de provenien\u021b\u0103, planul cadastral, documenta\u021bia urbanistic-edilitar\u0103, regulamentul de condominiu, certific\u0103rile instala\u021biilor, certificatul de performan\u021b\u0103 energetic\u0103, eventualele practici edilitare \u0219i, dac\u0103 este posibil, un raport tehnic de conformitate \u00eentocmit de un profesionist autorizat.<\/p>\n
Prima etap\u0103 este cea a vizion\u0103rilor. Cump\u0103r\u0103torul vede imobilul, evalueaz\u0103 pozi\u021bia, pre\u021bul, starea de \u00eentre\u021binere, distribu\u021bia interioar\u0103, cheltuielile de condominiu, eventualele lucr\u0103ri necesare, posibilitatea de a ob\u021bine un credit bancar \u0219i termenele de predare.<\/p>\n
Aceast\u0103 etap\u0103 este adesea considerat\u0103 pur comercial\u0103. \u00cen realitate, este deja foarte important\u0103 din punct de vedere juridic, deoarece este momentul \u00een care cump\u0103r\u0103torul trebuie s\u0103 \u00eenceap\u0103 s\u0103 colecteze informa\u021bii. Nu este prudent s\u0103 formuleze o propunere de cump\u0103rare doar pe baza unei vizion\u0103ri vizuale a apartamentului. Este recomandabil s\u0103 solicite cel pu\u021bin:<\/p>\n
\u00cen timpul vizion\u0103rii, cump\u0103r\u0103torul ar trebui s\u0103 verifice dac\u0103 starea real\u0103 a imobilului corespunde planului cadastral. De exemplu, existen\u021ba unei camere \u00een plus, demolarea unui perete, transformarea unei mansarde \u00een camer\u0103, \u00eenchiderea unui balcon sau a unei terase, modificarea b\u0103ii sau a buc\u0103t\u0103riei pot fi indicii ale unor interven\u021bii edilitare care trebuie aprofundate.<\/p>\n
Trebuie evitat\u0103 o gre\u0219eal\u0103 frecvent\u0103: aceea de a crede c\u0103, dac\u0103 planul cadastral corespunde st\u0103rii de fapt, imobilul este automat legal \u0219i din punct de vedere urbanistic. Nu este a\u0219a. Cadastrul are o func\u021bie \u00een principal fiscal\u0103 \u0219i descriptiv\u0103. Regularitatea urbanistic\u0103 depinde, \u00een schimb, de conformitatea imobilului cu titlurile edilitare depuse la Prim\u0103rie.<\/p>\n
Prin urmare, deja \u00eenainte de semnarea propunerii, ar fi recomandabil ca documenta\u021bia s\u0103 fie verificat\u0103 de un tehnician de \u00eencredere: geometru, arhitect sau inginer. Aceast\u0103 verificare este deosebit de important\u0103 atunci c\u00e2nd imobilul este vechi, a fost renovat, prezint\u0103 verande, mezanine, extinderi, schimb\u0103ri de destina\u021bie sau neconformit\u0103\u021bi evidente.<\/p>\n
Primul act juridic real al negocierii este, de obicei, propunerea de cump\u0103rare. \u00cen practica imobiliar\u0103, cump\u0103r\u0103torul semneaz\u0103 un formular preg\u0103tit de agen\u021bie, indic\u00e2nd pre\u021bul oferit, modalit\u0103\u021bile de plat\u0103, valoarea cecului predat, termenele pentru antecontract \u0219i pentru actul notarial final, eventualele condi\u021bii suspensive \u0219i alte elemente ale opera\u021biunii.<\/p>\n
Mul\u021bi cump\u0103r\u0103tori cred c\u0103 propunerea este o simpl\u0103 manifestare de interes. Este o gre\u0219eal\u0103. Propunerea, dac\u0103 este complet\u0103 \u0219i este acceptat\u0103 de v\u00e2nz\u0103tor, poate deveni un contract obligatoriu. Potrivit art. 1326 din Codul civil italian, contractul este \u00eencheiat \u00een momentul \u00een care cel care a f\u0103cut propunerea ia cuno\u0219tin\u021b\u0103 de acceptarea celeilalte p\u0103r\u021bi.<\/p>\n
\u00cen materia imobiliar\u0103, aceasta \u00eenseamn\u0103 c\u0103 persoana care dore\u0219te s\u0103 cumpere semneaz\u0103 propunerea \u0219i r\u0103m\u00e2ne obligat\u0103 pe durata termenului de irevocabilitate indicat \u00een formular. Dac\u0103 v\u00e2nz\u0103torul accept\u0103 \u00een acest termen, iar acceptarea este comunicat\u0103 cump\u0103r\u0103torului, contractul se poate considera \u00eencheiat, cu excep\u021bia cazului \u00een care textul este redactat ca o simpl\u0103 \u00een\u021belegere preg\u0103titoare neobligatorie sau trimite la un viitor antecontract ca unic moment obligatoriu.<\/p>\n
Propunerea ar trebui s\u0103 con\u021bin\u0103 cel pu\u021bin elementele esen\u021biale ale tranzac\u021biei:<\/p>\n
Suma care \u00eenso\u021be\u0219te propunerea poate fi calificat\u0103 juridic \u00een moduri diferite. Poate fi un simplu depozit fiduciar la agen\u021bie, destinat s\u0103 devin\u0103 \u201ecaparra\u201d numai dup\u0103 acceptare. Poate fi o caparra confirmatoria, adic\u0103 arvun\u0103 confirmatorie, \u00een sensul art. 1385 din Codul civil italian. Poate fi un avans din pre\u021b. Consecin\u021bele sunt foarte diferite.<\/p>\n
Caparra confirmatoria este instrumentul cel mai frecvent. Dac\u0103 partea care a pl\u0103tit caparra este \u00een culp\u0103 contractual\u0103, cealalt\u0103 parte poate rezilia\/retrage contractul \u0219i o poate re\u021bine. Dac\u0103, \u00een schimb, este \u00een culp\u0103 partea care a primit caparra, cealalt\u0103 parte poate renun\u021ba la contract \u0219i poate cere dublul sumei. R\u0103m\u00e2ne posibil\u0103, \u00een alternativ\u0103, cererea de executare sau rezolu\u021biune a contractului \u0219i de desp\u0103gubiri potrivit regulilor generale.<\/p>\n
Propunerea trebuie citit\u0103 cu aten\u021bie \u00eenainte de semnare. \u00cen special, trebuie verificat dac\u0103 textul prevede c\u0103, odat\u0103 acceptat\u0103, propunerea constituie deja contract preliminar. Multe formulare con\u021bin exact aceast\u0103 formul\u0103. \u00cen acest caz, a\u0219a-numitul \u201ecompromesso\u201d, adic\u0103 antecontractul ulterior, nu creeaz\u0103 obliga\u021bia, ci o reproduce sau o completeaz\u0103. Obliga\u021bia juridic\u0103 poate fi deja n\u0103scut\u0103 prin acceptarea propunerii.<\/p>\n
Propunerea devine eficace atunci c\u00e2nd este acceptat\u0103 de v\u00e2nz\u0103tor, iar acceptarea este adus\u0103 la cuno\u0219tin\u021ba persoanei care a f\u0103cut propunerea. Acest moment este decisiv.<\/p>\n
Dac\u0103 v\u00e2nz\u0103torul nu accept\u0103 \u00een termenul prev\u0103zut, propunerea \u00ee\u0219i pierde eficacitatea, cu excep\u021bia unei re\u00eennoiri. Dac\u0103 v\u00e2nz\u0103torul modific\u0103 chiar \u0219i par\u021bial propunerea, de exemplu solicit\u00e2nd un pre\u021b diferit sau termene diferite, nu exist\u0103 acceptare pur\u0103 \u0219i simpl\u0103, ci o contrapropunere. \u00cen acest caz, cump\u0103r\u0103torul va trebui, eventual, s\u0103 o accepte.<\/p>\n
Dac\u0103 \u00eens\u0103 v\u00e2nz\u0103torul accept\u0103 integral propunerea, iar cump\u0103r\u0103torul prime\u0219te comunicarea accept\u0103rii, p\u0103r\u021bile pot fi deja obligate. Din acel moment, v\u00e2nz\u0103torul nu mai poate vinde liber altcuiva, iar cump\u0103r\u0103torul nu se mai poate retrage liber f\u0103r\u0103 consecin\u021be.<\/p>\n
Este \u0219i momentul \u00een care, \u00een lipsa unei prevederi diferite sau a unei condi\u021bii suspensive, poate lua na\u0219tere dreptul agen\u021biei la comision. \u00cen practic\u0103, aceast\u0103 chestiune este adesea surs\u0103 de litigii. Dac\u0103 propunerea acceptat\u0103 con\u021bine toate elementele esen\u021biale \u0219i este apt\u0103 s\u0103 oblige p\u0103r\u021bile la viitoarea v\u00e2nzare-cump\u0103rare, mediatorul sus\u021bine, de regul\u0103, c\u0103 afacerea este \u00eencheiat\u0103. Dac\u0103, dimpotriv\u0103, propunerea este doar un acord preg\u0103titor, generic sau subordonat unui acord ulterior asupra unor elemente esen\u021biale, comisionul poate fi contestat.<\/p>\n
Din acest motiv, este oportun ca propunerea s\u0103 clarifice expres momentul \u00een care comisionul va fi datorat: la comunicarea accept\u0103rii; la semnarea antecontractului; sau numai la \u00eendeplinirea unei anumite condi\u021bii suspensive, cum ar fi acordarea creditului bancar.<\/p>\n
Acest aspect este deosebit de important atunci c\u00e2nd cump\u0103r\u0103torul trebuie s\u0103 ob\u021bin\u0103 o finan\u021bare bancar\u0103. Dac\u0103 propunerea nu con\u021bine o adev\u0103rat\u0103 condi\u021bie suspensiv\u0103, cump\u0103r\u0103torul ar putea r\u0103m\u00e2ne obligat s\u0103 cumpere chiar dac\u0103 banca nu \u00eei acord\u0103 creditul. \u00centr-o asemenea situa\u021bie, lipsa sumei necesare nu \u00eel elibereaz\u0103 automat pe cump\u0103r\u0103tor de obliga\u021biile asumate.<\/p>\n
Multe achizi\u021bii imobiliare depind de ob\u021binerea unui credit bancar. Cump\u0103r\u0103torul formuleaz\u0103 adesea o propunere de cump\u0103rare av\u00e2nd \u00eencredere c\u0103 banca va finan\u021ba opera\u021biunea. Dar, din punct de vedere juridic, faptul c\u0103 persoana are nevoie de credit nu este suficient pentru ca achizi\u021bia s\u0103 fie subordonat\u0103 acord\u0103rii acestuia.<\/p>\n
Dac\u0103 se dore\u0219te ca persoana care cump\u0103r\u0103 s\u0103 nu fie obligat\u0103 s\u0103 cumpere \u00een cazul \u00een care banca refuz\u0103 finan\u021barea, trebuie introdus\u0103 o condi\u021bie suspensiv\u0103 specific\u0103, \u00een sensul art. 1353 din Codul civil italian. Condi\u021bia suspensiv\u0103 este evenimentul viitor \u0219i incert de care p\u0103r\u021bile leag\u0103 eficacitatea contractului.<\/p>\n
\u00cen cazul creditului, evenimentul viitor \u0219i incert este acordarea finan\u021b\u0103rii de c\u0103tre o institu\u021bie bancar\u0103. P\u00e2n\u0103 c\u00e2nd condi\u021bia se \u00eendepline\u0219te, contractul este \u00eencheiat, dar nu produce pe deplin efectele obliga\u021bionale finale. Dac\u0103 condi\u021bia se realizeaz\u0103, contractul devine eficace. Dac\u0103 nu se realizeaz\u0103 \u00een termenul stabilit, contractul r\u0103m\u00e2ne ineficace, iar sumele eventual pl\u0103tite trebuie restituite, cu excep\u021bia unor prevederi contrare licite.<\/p>\n
Nu este recomandabil s\u0103 se foloseasc\u0103 formule vagi, precum \u201epropunere subordonat\u0103 creditului\u201d, \u201esub rezerva creditului\u201d, \u201esalvo buon fine finanziamento\u201d. Aceste expresii pot genera incertitudine. O clauz\u0103 bine redactat\u0103 ar trebui s\u0103 indice cel pu\u021bin:<\/p>\n
O posibil\u0103 formul\u0103, care trebuie adaptat\u0103 cazului concret, ar putea fi urm\u0103toarea:<\/p>\n
\u201ePrezenta propunere de cump\u0103rare este supus\u0103 condi\u021biei suspensive, \u00een sensul \u0219i pentru efectele art. 1353 \u0219i urm\u0103toarele din Codul civil italian, const\u00e2nd \u00een ob\u021binerea de c\u0103tre promitentul cump\u0103r\u0103tor, p\u00e2n\u0103 cel t\u00e2rziu la data de ________, a unei aprob\u0103ri definitive de credit bancar pentru o sum\u0103 nu mai mic\u0103 de euro ________, destinat\u0103 achizi\u021bion\u0103rii imobilului care face obiectul prezentei propuneri. \u00cen cazul ne\u00eendeplinirii condi\u021biei \u00een termenul indicat, ca urmare a refuzului scris al institu\u021biei de credit sau a neaprob\u0103rii dosarului din motive neimputabile dolului sau culpei grave a promitentului cump\u0103r\u0103tor, propunerea va r\u0103m\u00e2ne lipsit\u0103 de efecte, sumele pl\u0103tite vor fi restituite integral promitentului cump\u0103r\u0103tor \u0219i nimic nu va fi datorat \u00eentre p\u0103r\u021bi cu titlu de penalitate, caparra sau desp\u0103gubire, cu excep\u021bia eventualei r\u0103spunderi pentru \u00eenc\u0103lcarea obliga\u021biilor de bun\u0103-credin\u021b\u0103.\u201d<\/p>\n
La aceast\u0103 clauz\u0103 este oportun s\u0103 se adauge o prevedere specific\u0103 privind comisionul agen\u021biei:<\/p>\n
\u201eP\u0103r\u021bile convin c\u0103 dreptul mediatorului la comision va lua na\u0219tere numai \u00een cazul \u00eendeplinirii condi\u021biei suspensive indicate mai sus.\u201d<\/p>\n
Aceast\u0103 precizare este relevant\u0103 deoarece art. 1757 din Codul civil italian reglementeaz\u0103 comisionul \u00een cazul contractelor condi\u021bionale. \u00cen cazul unei condi\u021bii suspensive, dreptul la comision ia na\u0219tere \u00een momentul \u00een care condi\u021bia se \u00eendepline\u0219te. \u00cen lipsa unei formul\u0103ri clare, pot ap\u0103rea litigii \u00eentre cump\u0103r\u0103tor, v\u00e2nz\u0103tor \u0219i agen\u021bie.<\/p>\n
Este \u00eens\u0103 necesar un echilibru. Condi\u021bia suspensiv\u0103 nu trebuie s\u0103 devin\u0103 un drept al cump\u0103r\u0103torului de a bloca imobilul f\u0103r\u0103 o inten\u021bie serioas\u0103 de cump\u0103rare. Pe durata existen\u021bei condi\u021biei, cump\u0103r\u0103torul trebuie s\u0103 se comporte cu bun\u0103-credin\u021b\u0103, potrivit art. 1358 din Codul civil italian. Trebuie deci s\u0103 ac\u021bioneze efectiv pentru ob\u021binerea creditului, s\u0103 depun\u0103 documentele solicitate, s\u0103 nu \u00eempiedice analizarea dosarului, s\u0103 nu formuleze cereri evident incompatibile cu veniturile sale \u0219i s\u0103 comunice prompt rezultatul.<\/p>\n
Din partea v\u00e2nz\u0103torului, este rezonabil s\u0103 se solicite un termen scurt \u0219i cert, de exemplu 30, 45 sau 60 de zile, dup\u0103 care imobilul redevine liber dac\u0103 creditul nu este acordat. De asemenea, este oportun s\u0103 se stabileasc\u0103 faptul c\u0103 ne\u00eendeplinirea condi\u021biei trebuie dovedit\u0103 prin comunicare bancar\u0103, refuz scris sau alt\u0103 prob\u0103 serioas\u0103.<\/p>\n
Dup\u0103 propunerea acceptat\u0103, p\u0103r\u021bile semneaz\u0103 adesea un contract preliminar, numit \u00een practica italian\u0103 \u201ecompromesso\u201d. Contractul preliminar este contractul prin care v\u00e2nz\u0103torul \u0219i cump\u0103r\u0103torul se oblig\u0103 s\u0103 \u00eencheie \u00een viitor contractul definitiv de v\u00e2nzare-cump\u0103rare \u00een fa\u021ba notarului.<\/p>\n
Contractul preliminar nu transfer\u0103 \u00eenc\u0103 proprietatea, dar creeaz\u0103 o obliga\u021bie juridic\u0103. V\u00e2nz\u0103torul promite s\u0103 v\u00e2nd\u0103, iar cump\u0103r\u0103torul promite s\u0103 cumpere. Dac\u0103 una dintre p\u0103r\u021bi nu \u00ee\u0219i execut\u0103 obliga\u021biile, cealalt\u0103 poate ac\u021biona \u00een instan\u021b\u0103. Dac\u0103 sunt \u00eendeplinite condi\u021biile legale, poate cere inclusiv o hot\u0103r\u00e2re care s\u0103 produc\u0103 efectele contractului ne\u00eencheiat, \u00een sensul art. 2932 din Codul civil italian.<\/p>\n
Contractul preliminar trebuie s\u0103 con\u021bin\u0103 elementele esen\u021biale ale viitoarei v\u00e2nz\u0103ri:<\/p>\n
Contractul preliminar trebuie \u00eenregistrat la Agenzia delle Entrate \u00een termenele prev\u0103zute de lege. \u00cen anumite cazuri este recomandabil\u0103 \u0219i transcrierea lui \u00een registrele imobiliare, potrivit art. 2645-bis din Codul civil italian. Transcrierea contractului preliminar ofer\u0103 o protec\u021bie deosebit de puternic\u0103 cump\u0103r\u0103torului, deoarece face opozabil ter\u021bilor dreptul s\u0103u de a ob\u021bine \u00eencheierea contractului definitiv. Este recomandabil\u0103 mai ales atunci c\u00e2nd \u00eentre antecontract \u0219i actul final trece mult timp, c\u00e2nd v\u00e2nz\u0103torul este o societate, c\u00e2nd exist\u0103 riscuri de ipoteci sau execut\u0103ri, sau c\u00e2nd cump\u0103r\u0103torul pl\u0103te\u0219te sume importante \u00eenainte de actul notarial final.<\/p>\n
\u00cen contractul preliminar se reglementeaz\u0103 adesea caparra confirmatoria. Este important s\u0103 se disting\u0103 caparra de avans. Avansul este o parte din pre\u021b pl\u0103tit\u0103 anticipat. Caparra confirmatoria are, \u00een schimb, o func\u021bie de garan\u021bie \u0219i de evaluare anticipat\u0103 a prejudiciului \u00een caz de neexecutare. Dac\u0103 persoana care cump\u0103r\u0103 este \u00een culp\u0103 \u0219i a pl\u0103tit o caparra, v\u00e2nz\u0103torul poate renun\u021ba la contract \u0219i o poate re\u021bine. Dac\u0103 v\u00e2nz\u0103torul este \u00een culp\u0103, cump\u0103r\u0103torul poate renun\u021ba la contract \u0219i poate cere dublul sumei.<\/p>\n
P\u0103r\u021bile pot \u00eens\u0103 alege \u0219i alte remedii. Partea care nu este \u00een culp\u0103 poate s\u0103 nu se limiteze la caparra \u0219i s\u0103 cear\u0103 executarea contractului, rezolu\u021biunea \u0219i desp\u0103gubiri. Alegerea depinde de interesul concret. Dac\u0103 persoana care cump\u0103r\u0103 dore\u0219te exact acel imobil, poate evalua ac\u021biunea prev\u0103zut\u0103 de art. 2932 din Codul civil italian. Dac\u0103, dimpotriv\u0103, dore\u0219te s\u0103 se elibereze de obliga\u021bie, poate evalua retragerea, rezolu\u021biunea \u0219i cererile patrimoniale.<\/p>\n
Actul notarial final este contractul definitiv de v\u00e2nzare-cump\u0103rare \u00eencheiat \u00een fa\u021ba notarului. Prin acest act, proprietatea se transfer\u0103 de la v\u00e2nz\u0103tor la cump\u0103r\u0103tor. Notarul verific\u0103 identitatea p\u0103r\u021bilor, capacitatea de a dispune, titlul de provenien\u021b\u0103, continuitatea transcrierilor, situa\u021bia ipotecar\u0103, aspectele cadastrale cerute de lege, regimul matrimonial al p\u0103r\u021bilor, existen\u021ba certificatului de performan\u021b\u0103 energetic\u0103 \u0219i celelalte elemente necesare pentru semnare.<\/p>\n
Actul notarial trebuie s\u0103 con\u021bin\u0103 declara\u021biile urbanistice prev\u0103zute de legisla\u021bia edilitar\u0103, \u00een special datele titlului edilitar sau ale eventualelor titluri de regularizare, dup\u0103 caz. De asemenea, trebuie s\u0103 con\u021bin\u0103 declara\u021biile privind conformitatea cadastral\u0103: titularii cadastrali trebuie s\u0103 corespund\u0103 cu rezultatele registrelor imobiliare, iar planul cadastral trebuie s\u0103 fie conform cu starea de fapt, potrivit declara\u021biei p\u0103r\u021bilor sau atest\u0103rii unui tehnician autorizat.<\/p>\n
La actul notarial final are loc, \u00een mod normal, plata restului de pre\u021b. Dac\u0103 achizi\u021bia este finan\u021bat\u0103 prin credit, adesea \u00een aceea\u0219i zi se \u00eencheie at\u00e2t actul de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, c\u00e2t \u0219i contractul de credit ipotecar, cu \u00eenscrierea ipotecii \u00een favoarea b\u0103ncii.<\/p>\n
Este recomandabil ca p\u0103r\u021bile s\u0103 ajung\u0103 la actul notarial cu toat\u0103 documenta\u021bia deja verificat\u0103. Ziua actului final nu ar trebui s\u0103 fie momentul \u00een care apar pentru prima dat\u0103 probleme urbanistice, cadastrale, ipotecare sau condominiale. Dac\u0103 exist\u0103 chestiuni pendinte, regulariz\u0103ri \u00een curs, radieri de ipoteci, cheltuieli extraordinare aprobate sau neconformit\u0103\u021bi care trebuie remediate, toate acestea trebuie reglementate \u00eenainte, preferabil deja \u00een propunere sau \u00een antecontract.<\/p>\n
Una dintre cele mai frecvente gre\u0219eli \u00een v\u00e2nz\u0103rile imobiliare este confundarea conformit\u0103\u021bii cadastrale cu conformitatea urbanistic\u0103. Sunt dou\u0103 planuri diferite.<\/p>\n
Conformitatea cadastral\u0103 prive\u0219te coresponden\u021ba dintre starea real\u0103 a imobilului \u0219i planul depus la cadastru, precum \u0219i coresponden\u021ba subiectiv\u0103 dintre titularul cadastral \u0219i rezultatele registrelor imobiliare. \u00cen esen\u021b\u0103, cadastrul trebuie s\u0103 reprezinte corect imobilul \u00een ceea ce prive\u0219te distribu\u021bia interioar\u0103, consisten\u021ba, datele de identificare \u0219i titularul.<\/p>\n
Conformitatea urbanistic\u0103 prive\u0219te, \u00een schimb, coresponden\u021ba dintre starea real\u0103 a imobilului \u0219i titlurile edilitare depuse la Prim\u0103rie: licen\u021b\u0103 de construire, concesiune edilitar\u0103, autoriza\u021bie de construire, autoriza\u021bie \u00een sanatorie, DIA, SCIA, CILA, condonare, variante \u0219i alte acte relevante. Prim\u0103ria, nu cadastrul, este locul \u00een care se verific\u0103 legalitatea edilitar\u0103 a imobilului.<\/p>\n
Un imobil poate fi conform cadastral, dar neconform urbanistic. De exemplu, o verand\u0103 abuziv\u0103 ar putea fi introdus\u0103 \u00een planul cadastral, dar s\u0103 nu fi fost niciodat\u0103 autorizat\u0103 de Prim\u0103rie. Sau o distribu\u021bie interioar\u0103 diferit\u0103 ar putea fi actualizat\u0103 la cadastru, dar f\u0103r\u0103 o practic\u0103 edilitar\u0103 anterioar\u0103 legal\u0103. \u00cen aceste cazuri, planul cadastral \u201efotografiaz\u0103\u201d starea de fapt, dar nu o legalizeaz\u0103.<\/p>\n
Invers, un imobil poate fi regular din punct de vedere urbanistic, dar neactualizat cadastral. De exemplu, proprietarul a depus corect o practic\u0103 edilitar\u0103 pentru modificarea spa\u021biilor interioare, dar nu a actualizat ulterior planul cadastral. \u00cen acest caz, problema poate fi rezolvabil\u0103 prin actualizare cadastral\u0103, dar trebuie oricum solu\u021bionat\u0103 \u00eenainte de actul notarial.<\/p>\n
Neconformitatea cadastral\u0103 poate \u00eempiedica semnarea actului notarial dac\u0103 lipse\u0219te declara\u021bia de conformitate cadastral\u0103 cerut\u0103 de lege. Neconformitatea urbanistic\u0103 poate avea consecin\u021be \u0219i mai grave: imposibilitatea de a \u00eencheia actul, nulitatea actului \u00een anumite ipoteze, riscul de sanc\u021biuni administrative, ordine de demolare, dificult\u0103\u021bi la rev\u00e2nzare, imposibilitatea ob\u021binerii creditului sau probleme de asigurare.<\/p>\n
Curtea de Casa\u021bie italian\u0103, \u00een Sec\u021bii Unite, a clarificat c\u0103 nulitatea urbanistic\u0103 a actelor translative trebuie raportat\u0103 la nulitatea expres prev\u0103zut\u0103 de lege: ceea ce conteaz\u0103, \u00een vederea validit\u0103\u021bii formale a actului, este prezen\u021ba \u00een act a datelor unui titlu edilitar real \u0219i referibil la imobil. Aceasta nu \u00eenseamn\u0103 \u00eens\u0103 c\u0103 orice imobil cu neconformit\u0103\u021bi este automat sigur de cump\u0103rat. Validitatea formal\u0103 a actului notarial nu elimin\u0103 problemele substan\u021biale ale abuzului edilitar \u0219i nu \u00eempiedic\u0103 persoana care cump\u0103r\u0103 s\u0103 ac\u021bioneze \u00een cazul unor neexecut\u0103ri, declara\u021bii false sau vicii relevante.<\/p>\n
Regula practic\u0103 este simpl\u0103: conformitatea cadastral\u0103 este necesar\u0103, dar nu suficient\u0103. \u00cenainte de cump\u0103rare trebuie verificat\u0103 \u0219i conformitatea urbanistic\u0103.<\/p>\n
Pentru protec\u021bie, nu este suficient s\u0103 se introduc\u0103 \u00een propunere o formul\u0103 generic\u0103 potrivit c\u0103reia \u201eimobilul va fi v\u00e2ndut \u00een regul\u0103\u201d. Este preferabil s\u0103 se foloseasc\u0103 clauze precise.<\/p>\n
O prim\u0103 protec\u021bie const\u0103 \u00een prevederea unei declara\u021bii exprese a v\u00e2nz\u0103torului potrivit c\u0103reia:<\/p>\n
O clauz\u0103 util\u0103 poate fi urm\u0103toarea:<\/p>\n
\u201eV\u00e2nz\u0103torul garanteaz\u0103 deplina conformitate cadastral\u0103 \u0219i urbanistic-edilitar\u0103 a imobilului, declar\u00e2nd c\u0103 starea de fapt corespunde planului cadastral depus \u0219i titlurilor edilitare care legitimeaz\u0103 imobilul. V\u00e2nz\u0103torul se oblig\u0103 s\u0103 predea, p\u00e2n\u0103 la data de ________, toat\u0103 documenta\u021bia urbanistic\u0103 \u0219i cadastral\u0103 necesar\u0103, precum \u0219i un raport tehnic de conformitate \u00eentocmit de un profesionist autorizat. Eventualele neconformit\u0103\u021bi constatate vor trebui eliminate sau regularizate, dac\u0103 sunt susceptibile de regularizare, pe cheltuiala v\u00e2nz\u0103torului \u00eenainte de actul notarial final.\u201d<\/p>\n
\u00cen multe cazuri este oportun ca eficacitatea propunerii sau obliga\u021bia de a \u00eencheia actul notarial s\u0103 fie subordonat\u0103 rezultatului pozitiv al verific\u0103rilor tehnice. De exemplu:<\/p>\n
\u201ePrezenta propunere este subordonat\u0103 verific\u0103rii pozitive, de c\u0103tre un tehnician desemnat de promitentul cump\u0103r\u0103tor, a conformit\u0103\u021bii cadastrale \u0219i urbanistic-edilitare a imobilului. Dac\u0103 p\u00e2n\u0103 la data de ________ vor rezulta neconformit\u0103\u021bi nesanabile sau, \u00een orice caz, neconformit\u0103\u021bi care nu au fost regularizate de v\u00e2nz\u0103tor p\u00e2n\u0103 la termenul prev\u0103zut pentru actul notarial final, promitentul cump\u0103r\u0103tor va avea dreptul de a se retrage f\u0103r\u0103 penalit\u0103\u021bi, cu restituirea integral\u0103 a sumelor pl\u0103tite.\u201d<\/p>\n
Aceast\u0103 clauz\u0103 poate fi foarte important\u0103 atunci c\u00e2nd cump\u0103r\u0103torul nu a avut \u00eenc\u0103 acces la toat\u0103 documenta\u021bia comunal\u0103. Totu\u0219i, trebuie redactat\u0103 cu aten\u021bie pentru a nu deveni prea generic\u0103 sau excesiv dezechilibrat\u0103.<\/p>\n
O alt\u0103 protec\u021bie const\u0103 \u00een prevederea ca o parte din pre\u021b s\u0103 r\u0103m\u00e2n\u0103 depus\u0103 la notar p\u00e2n\u0103 la regularizare. Aceast\u0103 solu\u021bie poate fi util\u0103 atunci c\u00e2nd exist\u0103 obliga\u021bii ulterioare, radieri, regulariz\u0103ri deja \u00eencepute sau documente care trebuie completate. Desigur, nu este \u00eentotdeauna acceptat\u0103 de v\u00e2nz\u0103tor \u0219i trebuie coordonat\u0103 cu banca dac\u0103 exist\u0103 credit.<\/p>\n
Cea mai bun\u0103 protec\u021bie r\u0103m\u00e2ne totu\u0219i cea preventiv\u0103: \u00eenainte de semnare trebuie ob\u021binute documentele \u0219i trebuie verificate.<\/p>\n
Tot mai des, \u00een practica imobiliar\u0103, se solicit\u0103 un raport tehnic de conformitate, numit uneori \u0219i raport tehnic integrat. Este un document \u00eentocmit de un tehnician autorizat care verific\u0103 coresponden\u021ba dintre starea de fapt, cadastru \u0219i titlurile edilitare.<\/p>\n
Raportul tehnic nu \u00eenlocuie\u0219te actul notarial \u0219i nu este \u00eentotdeauna obligatoriu prin lege pe \u00eentreg teritoriul na\u021bional, dar reprezint\u0103 un instrument de protec\u021bie foarte util. Permite identificarea, \u00eenainte de semnare, a eventualelor probleme care, dac\u0103 ar fi descoperite dup\u0103 actul notarial final, ar putea genera litigii complexe.<\/p>\n
Tehnicianul ar trebui s\u0103 examineze:<\/p>\n
Raportul ar trebui s\u0103 concluzioneze dac\u0103 imobilul este conform sau dac\u0103 prezint\u0103 neconformit\u0103\u021bi. \u00cen acest din urm\u0103 caz, ar trebui s\u0103 indice dac\u0103 neconformit\u0103\u021bile sunt sanabile, prin ce proceduri, cu ce costuri orientative \u0219i \u00een ce termene.<\/p>\n
Din punct de vedere contractual, este important s\u0103 se stabileasc\u0103 cine pl\u0103te\u0219te raportul. \u00cen practic\u0103, \u00eel poate pl\u0103ti v\u00e2nz\u0103torul, deoarece el trebuie s\u0103 garanteze regularitatea bunului v\u00e2ndut; sau \u00eel poate pl\u0103ti cump\u0103r\u0103torul, dac\u0103 dore\u0219te un control independent, efectuat de un tehnician de \u00eencredere. Alegerea depinde de negociere.<\/p>\n
Pe l\u00e2ng\u0103 verific\u0103rile urbanistice \u0219i cadastrale, cump\u0103r\u0103torul ar trebui s\u0103 acorde aten\u021bie \u0219i altor aspecte.<\/p>\n
Primul este provenien\u021ba imobilului. Dac\u0103 v\u00e2nz\u0103torul a dob\u00e2ndit imobilul prin v\u00e2nzare-cump\u0103rare, dona\u021bie, mo\u0219tenire, partaj sau atribuire judiciar\u0103, pot ap\u0103rea probleme diferite. Imobilele provenite din dona\u021bie, de exemplu, pot crea dificult\u0103\u021bi la ob\u021binerea creditului sau la rev\u00e2nzare, din cauza riscului unor eventuale ac\u021biuni viitoare ale mo\u0219tenitorilor rezervatari.<\/p>\n
Al doilea aspect este cel ipotecar. Imobilul trebuie s\u0103 fie liber de ipoteci, execut\u0103ri, sechestre sau cereri judiciare, cu excep\u021bia cazului \u00een care aceste \u00eenscrieri sunt radiate \u00eenainte de actul notarial final sau simultan cu acesta. Existen\u021ba unui credit ipotecar al v\u00e2nz\u0103torului nu \u00eempiedic\u0103 v\u00e2nzarea, dar trebuie prev\u0103zute stingerea creditului \u0219i radierea ipotecii.<\/p>\n
Al treilea aspect este cel condominial. Cump\u0103r\u0103torul ar trebui s\u0103 \u00eentrebe dac\u0103 exist\u0103 cheltuieli condominiale restante, litigii pendinte, lucr\u0103ri extraordinare aprobate, fonduri speciale, procese \u00eempotriva condominiului sau regulamente care limiteaz\u0103 folosirea imobilului. Potrivit art. 63 din dispozi\u021biile de aplicare ale Codului civil italian, persoana care dob\u00e2nde\u0219te drepturile unui condomino este obligat\u0103 solidar cu acesta la plata contribu\u021biilor aferente anului \u00een curs \u0219i anului precedent. Prin urmare, este recomandabil s\u0103 se ob\u021bin\u0103 o declara\u021bie din partea administratorului de condominiu.<\/p>\n
Al patrulea aspect prive\u0219te ocuparea imobilului. Dac\u0103 imobilul este \u00eenchiriat, cump\u0103r\u0103torul trebuie s\u0103 cunoasc\u0103 contractul, durata, chiria, eventuala notificare de \u00eencetare, restan\u021bele \u0219i drepturile chiria\u0219ului. Dac\u0103, \u00een schimb, imobilul trebuie predat liber, clauza trebuie s\u0103 fie clar\u0103: liber de persoane \u0219i bunuri la data actului notarial final, cu excep\u021bia unui acord diferit.<\/p>\n
Al cincilea aspect prive\u0219te certificatul de performan\u021b\u0103 energetic\u0103, APE. V\u00e2nz\u0103torul trebuie s\u0103 \u00eel pun\u0103 la dispozi\u021bie \u00eenc\u0103 din faza negocierilor \u0219i s\u0103 \u00eel predea potrivit legisla\u021biei \u00een vigoare. APE nu este o formalitate secundar\u0103, deoarece influen\u021beaz\u0103 informarea energetic\u0103 privind imobilul \u0219i trebuie gestionat corect \u00een acte.<\/p>\n
Unul dintre cele mai frecvente cazuri este r\u0103zg\u00e2ndirea cump\u0103r\u0103torului. Dup\u0103 ce a semnat propunerea sau antecontractul, cump\u0103r\u0103torul decide s\u0103 nu mai cumpere: pentru c\u0103 nu ob\u021bine creditul, pentru c\u0103 g\u0103se\u0219te un alt imobil, pentru c\u0103 se r\u0103zg\u00e2nde\u0219te, pentru c\u0103 descoper\u0103 costuri neprev\u0103zute sau pentru c\u0103 se teme de probleme ale imobilului.<\/p>\n
Consecin\u021bele depind de documentul semnat.<\/p>\n
Dac\u0103 propunerea nu a fost \u00eenc\u0103 acceptat\u0103 \u0219i nu mai este irevocabil\u0103, cump\u0103r\u0103torul se poate retrage. Dac\u0103, \u00een schimb, propunerea este irevocabil\u0103, cump\u0103r\u0103torul r\u0103m\u00e2ne obligat p\u00e2n\u0103 la expirarea termenului. Dac\u0103 v\u00e2nz\u0103torul accept\u0103 \u00een termen, cump\u0103r\u0103torul nu se mai poate retrage f\u0103r\u0103 consecin\u021be.<\/p>\n
Dac\u0103 propunerea acceptat\u0103 sau antecontractul sunt subordonate unei adev\u0103rate condi\u021bii suspensive privind creditul, iar creditul nu este acordat f\u0103r\u0103 culpa cump\u0103r\u0103torului, acesta se poate elibera potrivit clauzei. \u00cen acest caz, sumele pl\u0103tite trebuie restituite, cu excep\u021bia unor prevederi diferite, iar \u00een mod normal nu exist\u0103 neexecutare contractual\u0103.<\/p>\n
Dac\u0103 \u00eens\u0103 lipse\u0219te condi\u021bia suspensiv\u0103, neacordarea creditului nu \u00eel elibereaz\u0103 automat pe cump\u0103r\u0103tor. Riscul financiar r\u0103m\u00e2ne \u00een sarcina sa. Cump\u0103r\u0103torul care nu pl\u0103te\u0219te pre\u021bul sau nu se prezint\u0103 la notar poate fi considerat \u00een culp\u0103 contractual\u0103.<\/p>\n
\u00cen prezen\u021ba unei caparra confirmatoria, v\u00e2nz\u0103torul poate renun\u021ba la contract \u0219i poate re\u021bine caparra. Dac\u0103 v\u00e2nz\u0103torul consider\u0103 c\u0103 a suferit un prejudiciu mai mare, poate alege s\u0103 nu se limiteze la caparra \u0219i s\u0103 ac\u021bioneze pentru rezolu\u021biune \u0219i desp\u0103gubiri. \u00cen alternativ\u0103, dac\u0103 dore\u0219te totu\u0219i s\u0103 ob\u021bin\u0103 v\u00e2nzarea, poate evalua ac\u021biunea de executare \u00een form\u0103 specific\u0103 potrivit art. 2932 din Codul civil italian, dac\u0103 sunt \u00eendeplinite condi\u021biile.<\/p>\n
Cump\u0103r\u0103torul trebuie s\u0103 ia \u00een considerare \u0219i comisionul agen\u021biei. Dac\u0103 afacerea s-a \u00eencheiat \u0219i apoi nu se mai ajunge la actul notarial final din cauza culpei cump\u0103r\u0103torului, agen\u021bia ar putea pretinde oricum comisionul. \u0218i din acest motiv este esen\u021bial\u0103 reglementarea expres\u0103 a raportului dintre comision \u0219i condi\u021biile suspensive.<\/p>\n
\u00cen sintez\u0103: renun\u021barea dup\u0103 semnare nu este niciodat\u0103 o alegere neutr\u0103. \u00cenainte de a spune \u201enu mai cump\u0103r\u201d, trebuie citit\u0103 cu aten\u021bie propunerea, trebuie verificat dac\u0103 exist\u0103 condi\u021bii suspensive, trebuie controlat\u0103 calificarea sumelor pl\u0103tite \u0219i trebuie evaluat riscul pierderii caparrei, al pl\u0103\u021bii comisionului \u0219i al unor eventuale cereri suplimentare de desp\u0103gubire.<\/p>\n
\u0218i v\u00e2nz\u0103torul se poate r\u0103zg\u00e2ndi. Poate primi o ofert\u0103 mai bun\u0103, poate decide s\u0103 nu se mai mute, poate avea probleme familiale, poate s\u0103 nu mai doreasc\u0103 v\u00e2nzarea sau poate realiza c\u0103 pre\u021bul convenit este inferior valorii de pia\u021b\u0103.<\/p>\n
\u0218i \u00een acest caz, dac\u0103 nu s-a n\u0103scut \u00eenc\u0103 nicio obliga\u021bie, v\u00e2nz\u0103torul poate s\u0103 nu accepte propunerea. Dar dac\u0103 a acceptat deja o propunere obligatorie sau a semnat un antecontract, nu poate pur \u0219i simplu s\u0103 se r\u0103zg\u00e2ndeasc\u0103.<\/p>\n
Dac\u0103 v\u00e2nz\u0103torul este \u00een culp\u0103 \u0219i a primit o caparra confirmatoria, cump\u0103r\u0103torul poate renun\u021ba la contract \u0219i poate cere dublul caparrei. De exemplu, dac\u0103 persoana care cump\u0103r\u0103 a pl\u0103tit 20.000 euro cu titlu de caparra, iar v\u00e2nz\u0103torul refuz\u0103 nejustificat s\u0103 v\u00e2nd\u0103, cump\u0103r\u0103torul poate cere 40.000 euro.<\/p>\n
Cump\u0103r\u0103torul poate \u00eens\u0103 s\u0103 aib\u0103 interes nu la bani, ci exact la acel imobil. \u00cen acest caz, dac\u0103 antecontractul con\u021bine elementele necesare, poate evalua ac\u021biunea prev\u0103zut\u0103 de art. 2932 din Codul civil italian pentru a ob\u021bine o hot\u0103r\u00e2re care s\u0103 produc\u0103 efectele contractului definitiv ne\u00eencheiat. \u00cen termeni practici, judec\u0103torul poate transfera proprietatea c\u0103tre cump\u0103r\u0103tor, bine\u00een\u021beles \u00een schimbul pl\u0103\u021bii pre\u021bului datorat.<\/p>\n
Cump\u0103r\u0103torul poate solicita \u0219i desp\u0103gubiri: cheltuieli efectuate, costuri pentru dosarul de credit, costuri tehnice, eventuale diferen\u021be de pre\u021b pentru cump\u0103rarea unui alt imobil, prejudicii suplimentare dac\u0103 sunt dovedite.<\/p>\n
\u0218i v\u00e2nz\u0103torul, dac\u0103 afacerea s-a \u00eencheiat datorit\u0103 agen\u021biei, ar putea fi obligat s\u0103 pl\u0103teasc\u0103 comisionul, chiar dac\u0103 ulterior nu mai dore\u0219te s\u0103 v\u00e2nd\u0103. Comisionul nu este exclus prin simpla r\u0103zg\u00e2ndire a p\u0103r\u021bii, cu excep\u021bia cazului \u00een care contractul cu agen\u021bia sau propunerea prev\u0103d altfel ori afacerea nu poate fi considerat\u0103 juridic \u00eencheiat\u0103.<\/p>\n
Caparra confirmatoria este una dintre cele mai importante institu\u021bii \u00een v\u00e2nzarea-cump\u0103rarea imobiliar\u0103. Art. 1385 din Codul civil italian prevede c\u0103, dac\u0103 la momentul \u00eencheierii contractului o parte d\u0103 celeilalte o sum\u0103 de bani cu titlu de caparra, \u00een caz de executare caparra trebuie restituit\u0103 sau imputat\u0103 presta\u021biei datorate. \u00cen v\u00e2nz\u0103rile imobiliare, \u00een mod normal este imputat\u0103 pre\u021bului.<\/p>\n
Dac\u0103 persoana care a pl\u0103tit caparra este \u00een culp\u0103 contractual\u0103, cealalt\u0103 parte poate renun\u021ba la contract \u0219i o poate re\u021bine. Dac\u0103 este \u00een culp\u0103 partea care a primit-o, cealalt\u0103 parte poate renun\u021ba la contract \u0219i poate cere dublul sumei.<\/p>\n
Caparra nu este \u00eens\u0103 o \u201eamend\u0103 automat\u0103\u201d \u00een orice situa\u021bie. Este necesar\u0103 o neexecutare imputabil\u0103 \u0219i de o importan\u021b\u0103 care s\u0103 nu fie nesemnificativ\u0103. \u00cen plus, partea care nu este \u00een culp\u0103 trebuie s\u0103 aleag\u0103 remediul pe care dore\u0219te s\u0103 \u00eel exercite. Poate renun\u021ba la contract \u0219i re\u021bine caparra sau cere dublul ei; ori poate ac\u021biona pentru executarea sau rezolu\u021biunea contractului \u0219i pentru desp\u0103gubiri.<\/p>\n
Este important ca propunerea \u0219i antecontractul s\u0103 califice clar sumele. Formula \u201ecec \u00een garan\u021bie\u201d sau \u201esum\u0103 pl\u0103tit\u0103\u201d poate genera incertitudine. Este preferabil s\u0103 se precizeze dac\u0103 este vorba despre depozit fiduciar, caparra confirmatoria, avans din pre\u021b sau caparra penitenziale.<\/p>\n
Caparra penitenziale, prev\u0103zut\u0103 de art. 1386 din Codul civil italian, este altceva: reprezint\u0103 contravaloarea dreptului de retragere atribuit conven\u021bional uneia sau ambelor p\u0103r\u021bi. Dac\u0103 p\u0103r\u021bile doresc s\u0103 permit\u0103 retragerea liber\u0103 prin plata unei sume, trebuie s\u0103 o spun\u0103 expres. \u00cen practica imobiliar\u0103 \u00eens\u0103, figura cea mai comun\u0103 este caparra confirmatoria, nu caparra penitenziale.<\/p>\n
Din punct de vedere tehnic, dac\u0103 propunerea acceptat\u0103 con\u021bine deja toate elementele contractului preliminar, p\u0103r\u021bile ar putea merge direct la actul notarial final. A\u0219a-numitul antecontract ulterior nu este \u00eentotdeauna indispensabil.<\/p>\n
Totu\u0219i, \u00een practic\u0103, antecontractul este adesea util deoarece permite reglementarea mai detaliat\u0103 a opera\u021biunii. Propunerea agen\u021biei este uneori sintetic\u0103; antecontractul poate, \u00een schimb, s\u0103 reglementeze mai complet toate aspectele: documente, termene, pl\u0103\u021bi, conformitate, condominiu, predare, mobilier inclus, penalit\u0103\u021bi, condi\u021bii, transcriere, cheltuieli \u0219i obliga\u021bii reciproce.<\/p>\n
Trebuie \u00eens\u0103 evitat ca antecontractul s\u0103 ajung\u0103 prea t\u00e2rziu. Dac\u0103 propunerea este deja obligatorie \u0219i con\u021bine clauze defavorabile, antecontractul nu permite \u00eentotdeauna corectarea lor unilateral\u0103. O parte poate refuza modific\u0103ri care nu au fost convenite. Prin urmare, clauzele cu adev\u0103rat importante trebuie introduse deja \u00een propunere.<\/p>\n
\u00cen propunere trebuie scris, de exemplu, c\u0103 achizi\u021bia este subordonat\u0103 creditului; c\u0103 v\u00e2nzarea este subordonat\u0103 verific\u0103rii urbanistice; c\u0103 dreptul la comision se na\u0219te numai la \u00eendeplinirea condi\u021biei; c\u0103 imobilul trebuie predat liber; c\u0103 eventualele neconformit\u0103\u021bi vor fi remediate pe cheltuiala v\u00e2nz\u0103torului; c\u0103 anumite cheltuieli extraordinare r\u0103m\u00e2n \u00een sarcina v\u00e2nz\u0103torului.<\/p>\n
Fiecare caz necesit\u0103 o redactare personalizat\u0103. Totu\u0219i, unele clauze sunt adesea oportune.<\/p>\n
Clauza privind creditul bancar<\/p>\n
\u201ePrezenta propunere este supus\u0103 condi\u021biei suspensive const\u00e2nd \u00een ob\u021binerea de c\u0103tre promitentul cump\u0103r\u0103tor, p\u00e2n\u0103 la data de ________, a unui credit bancar pentru o sum\u0103 nu mai mic\u0103 de euro ________. \u00cen cazul ne\u00eendeplinirii condi\u021biei, neimputabile dolului sau culpei promitentului cump\u0103r\u0103tor, propunerea va r\u0103m\u00e2ne ineficace, iar sumele pl\u0103tite vor fi restituite integral.\u201d<\/p>\n
Clauza privind comisionul legat de credit<\/p>\n
\u201eP\u0103r\u021bile convin c\u0103 dreptul mediatorului la comision se va na\u0219te exclusiv la \u00eendeplinirea condi\u021biei suspensive referitoare la ob\u021binerea creditului bancar.\u201d<\/p>\n
Clauza privind conformitatea cadastral\u0103 \u0219i urbanistic\u0103<\/p>\n
\u201eV\u00e2nz\u0103torul declar\u0103 \u0219i garanteaz\u0103 c\u0103 imobilul este conform st\u0103rii cadastrale \u0219i titlurilor urbanistic-edilitare depuse la Prim\u0103ria competent\u0103, oblig\u00e2ndu-se s\u0103 predea documenta\u021bia corespunz\u0103toare \u0219i raportul tehnic de conformitate \u00eenainte de \u00eencheierea contractului definitiv.\u201d<\/p>\n
Clauza privind neconformit\u0103\u021bile<\/p>\n
\u201eDac\u0103 vor ap\u0103rea neconformit\u0103\u021bi cadastrale sau urbanistic-edilitare, v\u00e2nz\u0103torul se oblig\u0103 s\u0103 le regularizeze, dac\u0103 sunt sanabile, pe propria cheltuial\u0103, p\u00e2n\u0103 la data stabilit\u0103 pentru actul notarial final. \u00cen caz de neconformit\u0103\u021bi nesanabile sau neregularizate \u00een termen, cump\u0103r\u0103torul va putea renun\u021ba la contract, cu dreptul la restituirea sumelor pl\u0103tite, f\u0103r\u0103 a aduce atingere dreptului la desp\u0103gubiri, dac\u0103 sunt \u00eendeplinite condi\u021biile legale.\u201d<\/p>\n
Clauza privind condominiul<\/p>\n
\u201eV\u00e2nz\u0103torul declar\u0103 c\u0103 nu exist\u0103 restan\u021be condominiale, litigii pendinte sau cheltuieli extraordinare aprobate \u0219i nepl\u0103tite, cu excep\u021bia celor declarate expres. R\u0103m\u00e2n \u00een sarcina v\u00e2nz\u0103torului cheltuielile condominiale ordinare \u0219i extraordinare aprobate p\u00e2n\u0103 la data actului notarial final, cu excep\u021bia unui acord scris diferit.\u201d<\/p>\n
Clauza privind predarea imobilului<\/p>\n
\u201eImobilul va fi predat la data actului notarial final liber de persoane \u0219i bunuri, \u00een starea de fapt v\u0103zut\u0103 \u0219i acceptat\u0103, cu excep\u021bia uzurii normale \u0219i a celor indicate diferit \u00een prezentul acord.\u201d<\/p>\n
Cel mai important sfat este simplu: mai \u00eent\u00e2i verific\u0103m, apoi semn\u0103m. \u00cen practic\u0103, \u00eens\u0103, se \u00eent\u00e2mpl\u0103 des invers. Cump\u0103r\u0103torul semneaz\u0103 propunerea, las\u0103 un cec, se oblig\u0103 s\u0103 cumpere \u0219i abia apoi angajeaz\u0103 un tehnician sau un avocat. Aceast\u0103 ordine este riscant\u0103.<\/p>\n
Propunerea acceptat\u0103 poate deja s\u0103 oblige. Prin urmare, verific\u0103rile esen\u021biale trebuie f\u0103cute \u00eenainte sau propunerea trebuie s\u0103 fie subordonat\u0103 expres rezultatului lor pozitiv.<\/p>\n
V\u00e2nz\u0103torul, la r\u00e2ndul s\u0103u, ar trebui s\u0103 preg\u0103teasc\u0103 documenta\u021bia \u00eenainte de a pune imobilul \u00een v\u00e2nzare. Un imobil ordonat din punct de vedere documentar se vinde mai bine, genereaz\u0103 mai pu\u021bine contesta\u021bii \u0219i reduce riscul ca tranzac\u021bia s\u0103 cad\u0103 \u00een ultimul moment.<\/p>\n
\u0218i agen\u021bia are interesul unei negocieri transparente. O propunere construit\u0103 corect, cu condi\u021bii clare \u0219i documente disponibile, reduce riscul litigiilor privind comisionul, caparra \u0219i neexecutarea contractual\u0103.<\/p>\n
Cump\u0103rarea unui imobil prin agen\u021bie este un parcurs \u00een etape: vizionare, propunere, acceptare, antecontract, act notarial final. Dar fiecare etap\u0103 poate produce efecte juridice relevante.<\/p>\n
Vizionarea serve\u0219te la evaluarea imobilului, dar \u0219i la identificarea primelor semne ale unor posibile probleme. Propunerea nu este un gest informal: dac\u0103 este acceptat\u0103, poate obliga p\u0103r\u021bile. Acceptarea v\u00e2nz\u0103torului poate determina \u00eencheierea afacerii \u0219i poate face s\u0103 se nasc\u0103 dreptul agen\u021biei la comision. Antecontractul consolideaz\u0103 obliga\u021biile \u0219i permite reglementarea mai bun\u0103 a opera\u021biunii. Actul notarial final transfer\u0103 proprietatea, dar ar trebui s\u0103 aib\u0103 loc numai dup\u0103 ce toate verific\u0103rile au fost finalizate.<\/p>\n
Trei sunt principalele precau\u021bii.<\/p>\n
Prima prive\u0219te creditul bancar. Dac\u0103 persoana care cump\u0103r\u0103 poate achizi\u021biona imobilul numai cu finan\u021bare bancar\u0103, propunerea trebuie s\u0103 con\u021bin\u0103 o adev\u0103rat\u0103 condi\u021bie suspensiv\u0103, cu indicarea sumei, termenului, document\u0103rii rezultatului \u0219i reglement\u0103rii sumelor pl\u0103tite \u0219i a comisionului.<\/p>\n
A doua prive\u0219te regularitatea imobilului. Conformitatea cadastral\u0103 \u0219i conformitatea urbanistic\u0103 nu sunt acela\u0219i lucru. Prima prive\u0219te coresponden\u021ba cu cadastrul; a doua prive\u0219te coresponden\u021ba cu titlurile edilitare comunale. Un imobil poate fi corect din punct de vedere cadastral, dar problematic din punct de vedere urbanistic. De aceea, este prudent s\u0103 se solicite un raport tehnic de conformitate.<\/p>\n
A treia prive\u0219te consecin\u021bele r\u0103zg\u00e2ndirii. Dac\u0103 persoana care cump\u0103r\u0103 renun\u021b\u0103 f\u0103r\u0103 o cauz\u0103 legitim\u0103, poate pierde caparra, poate fi obligat\u0103 s\u0103 pl\u0103teasc\u0103 comisionul \u0219i poate r\u0103spunde pentru prejudicii. Dac\u0103 v\u00e2nz\u0103torul renun\u021b\u0103, cump\u0103r\u0103torul poate cere dublul caparrei, desp\u0103gubiri sau, \u00een cazurile prev\u0103zute, executarea \u00een form\u0103 specific\u0103 a obliga\u021biei de a vinde.<\/p>\n
A cump\u0103ra o cas\u0103 nu \u00eenseamn\u0103 doar a g\u0103si imobilul potrivit. \u00censeamn\u0103 \u0219i a semna actele potrivite, la momentul potrivit, cu clauzele potrivite. O negociere imobiliar\u0103 bine construit\u0103 reduce riscul de litigii \u0219i permite p\u0103r\u021bilor s\u0103 ajung\u0103 la actul notarial final cu mai mult\u0103 siguran\u021b\u0103.<\/p>\n
Regula final\u0103 poate fi rezumat\u0103 astfel: nu semna\u021bi niciodat\u0103 o propunere imobiliar\u0103 f\u0103r\u0103 s\u0103 fi \u00een\u021beles dac\u0103 este obligatorie, f\u0103r\u0103 s\u0103 fi reglementat creditul bancar, f\u0103r\u0103 s\u0103 fi clarificat caparra \u0219i comisionul \u0219i f\u0103r\u0103 s\u0103 fi prev\u0103zut garan\u021bii adecvate privind conformitatea cadastral\u0103 \u0219i urbanistic\u0103 a imobilului.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Cump\u0103rarea unei locuin\u021be este una dintre cele mai importante opera\u021biuni juridice \u0219i economice din via\u021ba unei persoane. De multe ori este perceput\u0103 ca o procedur\u0103 simpl\u0103: se vizioneaz\u0103 un imobil, se face o propunere de cump\u0103rare, v\u00e2nz\u0103torul accept\u0103, se semneaz\u0103 antecontractul \u0219i apoi se merge la notar pentru actul final de v\u00e2nzare-cump\u0103rare. \u00cen realitate, \u00een […]<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":1656,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"iawp_total_views":10,"footnotes":""},"categories":[17],"tags":[],"class_list":["post-1655","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized-ro"],"yoast_head":"\n